つみたてNISAと不動産投資の組み合わせ!不労所得を安定的に得る方法

(画像=watchara/stock.adobe.com)

これから本格的な投資を始めたいと考えている20~40代の中には、堅実な資産運用といわれる「つみたてNISA」と「マンション(不動産)投資」に注目している人もいるのではないでしょうか。この2つの資産運用はどちらか一方を選ぶより、両方を組み合わせたほうが現在から老後にかけての不労所得を安定的に得やすくなるでしょう。

ここでは、「つみたてNISA」と「マンション投資」を併用したほうが良い2つの理由について解説します 。

理由1.キャッシュを得られる期間が違う

つみたてNISAとマンション投資を組み合わせたほうが良い理由の1つ目に、「キャッシュを得られる期間が違う」ことが挙げられます。例えば、現在35歳の人がつみたてNISAとマンション投資を同時に始めた場合、以下のようなスキームが可能です。

  • 前半(35~74歳)は、つみたてNISAの非課税と複利効果で効率的に不労所得を得られる
  • 後半(70歳~)は、マンション投資の家賃収入を老後資金にあてられる

現在から老後にかけて、2段構えで不労所得を安定的に得やすくなります。なぜ、このようなスキームが作りやすいのでしょうか。つみたてNISAとマンション投資のキャッシュフローを詳しく見ていきましょう。

つみたてNISAのキャッシュフロー

つみたてNISAの非課税期間は最長20年間です。例えば、35歳の人がつみたてNISAを始めた場合は、35~54歳に購入した投資信託やETFをその後20年間非課税で運用できます。

35歳のときに買った投資信託は54歳までの20年間、54歳のときに買った投資信託は20年後の74歳まで非課税で運用できるということです。このように若い世代がつみたてNISAを使った場合、主に現役世代の不労所得に非課税という面で貢献します。

日本は人生100年時代といわれています。つみたてNISAだけでは、日本の長い老後を支える安心した不労所得とはいえないかもしれません。

マンション投資のキャッシュフロー

老後に不労所得となり得るのがマンション投資です。一般的に、会社員が老後資金目的で不動産投資をする場合、金融機関からの融資をもとに収益マンションを購入します。

ローンの返済期間は30~35年程度のことが多く、毎月の返済の大部分を家賃収入と相殺していくのが一連の流れです。ローン完済後は家賃収入の大半が手残りになるため、老後の不労所得になります。

例えば、35歳の人がマンション投資を始めて問題なく返済が進んでいけば、65~70歳あたりから不労所得の発生が期待できるでしょう。築古のマンションは30~40年で劣化が激しいものも見受けられますが、構造が進化した現代のマンションは築50~100年程度の寿命ともいわれています。

そのため家賃収入は長期間、老後を支えてくれる存在になり得るでしょう。

理由2.投資対象の種類が違う

併用したほうが良い2つ目の理由は、「投資対象が違うこと」です。

つみたてNISAの投資対象は投資信託やETFなどの「金融商品」で、一方のマンション投資は家賃収入を生み出す「収益物件」が投資対象です。同じ資産運用でも投資対象が違うので、分散投資によってリスクが回避しやすくなります。

一般的に、株式などの金融商品の相場と東京のオフィス賃料の動向は相関関係が低いといわれています。そのため株価暴落や、ある国の債券が債務不履行になって世界の相場が混乱しても、マンションの家賃は影響を受けにくい傾向にあります。

不動産投資とつみたてNISAのダブルの節税効果も魅力

このように、つみたてNISAとマンション投資を組み合わせることで、現役世代から老後まで不労所得を安定的に得やすくなります。また、分散投資によってリスク回避も可能です。

さらに、つみたてNISAとマンション投資にはそれぞれ節税効果があるため、これらを組み合わせることで限られた収入を最大化することも期待できるでしょう。

つみたてNISAの節税効果では、運用益や配当にかかる20.315%(復興所得税含む)の税金が非課税です。またマンション投資では、減価償却費の計上によって帳簿上の赤字を作り給与所得と損益通算できるため、所得税を圧縮する効果が見込まれます。

この不労所得を一生得続けるスキームを実現するには、つみたてNISAであれば投資信託の銘柄選び、マンション投資では物件選びが重要です。情報収集・研究をしたうえで、自分の目指すポートフォリオにあった銘柄や物件を購入しましょう。

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