不動産投資に関連する相続税・贈与税対策3点

(写真=beeboys/Shutterstock.com)

「不動産投資をすると節税になる」という話はご存じですか?不動産投資に関係する税金というと、所得税・住民税・消費税に加え、固定資産税や相続税・贈与税など多岐にわたります。今回は、その中でも相続税や贈与税に絞って詳細をご説明します。相続税や贈与税は、まったく対策をしていないと思いもよらないほど多額の税金を支払う可能性があります。そのため、基本的な税金の知識をインプットしておくことは必要不可欠といえます。不動産投資に興味があるのなら、ぜひ頭の片隅に入れておきましょう。

生前贈与がお得になる「暦年贈与」

財産を贈与する場合、2種類の制度を選ぶことができます。選択できる贈与方法は「暦年贈与」もしくは「相続時精算課税制度」です。暦年贈与を選ぶと、毎年1人当たり110万円まで贈与税がかかりません。したがって、不動産を所有している人が、家族に対して毎年110万円分を贈与していけば、非課税での贈与が可能となります。

ただし、贈与を受ける人が複数人いる場合、不動産をその人たちの共同名義にするということになります。これだと、贈与した人や贈与を受けた人が亡くなった場合に、相続の話し合いがもめる可能性があるため注意が必要です。また、不動産の所有権移転のたびに不動産取得税や登記費用などの税金・手数料がかかる可能性があります。当然手間も費やすことにもなるので、あまり暦年贈与で投資用物件の節税を図るのは現実的ではないかもしれません。

そこで、不動産自体を暦年贈与の対象とするよりも、そこから見込める収益などの「現金」を対象とするのがよいでしょう。贈与したい人に毎年110万円の現金を贈与することで、不動産の所有権移転に関する手間は回避できます。不動産自体の相続税は減らせませんが、非課税で贈与された資金を活用することで、不動産投資業の継続がスムーズになるはずです。

よりお得?不動産投資における相続時精算課税制度の利用

収益性のある不動産を所有している場合、死後に相続するよりも生前に贈与したほうがお得になるケースがあります。これは、「相続時精算課税制度」という贈与税の特例を利用した節税方法です。相続時精算課税制度とは、「相続財産の先渡し」になります。相続時精算課税制度を選ぶと、「60歳以上の父母または祖父母」から「20歳以上の子および孫」へ贈与する場合に、2,500万円までは贈与税がかかりません。

ただし、税金がなくなるわけではありません。贈与をした人が亡くなった場合、その時点における相続財産に贈与財産を加算して相続税を計算することになります。また、一度相続時精算課税制度を選択すると、暦年贈与には変えられない点にも注意が必要です。たとえば、5,000万円で家賃収入が毎年300万円の物件があるとします。所有者である父親が20年後に亡くなり、息子に物件を相続するとなると、父親の相続財産は以下の通りです。

・ 物件5,000万円+家賃収入300万円×20年=1億1,000万円

それに対して、父親が息子と娘に相続時精算課税制度を利用して物件を贈与したとします。物件は2,500万円ずつとなり、贈与税はかかりません。その後は、息子と娘にだけ家賃収入が入り、生前贈与した父親には家賃収入は入りません。そのため、20年後の父親の相続財産額は以下の通りとなります。

・ 物件0円+家賃収入0円+相続時精算課税制度の戻し分5,000万円=5,000万円

このように、相続財産額が1億1,000万円から5,000万円に減ったことで、相続税の軽減が期待できるわけです。

「小規模宅地」だと相続評価額が減少

相続した宅地や、そこに建つ建物を不動産貸付業に使用している場合、一定限度まで土地の評価額を減らせる特例があります。これが、一般的に「小規模宅地等の特例」と呼ばれるものです。小規模宅地等の特例には、「特定居住用宅地」「特定事業用宅地」「特定同族会社事業用宅地」「貸付事業用宅地」「日本郵便株式会社に貸し付けられている一定の郵便局舎の敷地用宅地」の5種類があります。不動産投資との関連ですと、このうち「貸付事業用宅地」が適用されると考えられます。

貸付事業用宅地の場合、土地の評価額から50%を減額できます。適用面積は200平方メートル(約60坪)までです。200平方メートル以上ある土地についても、200平方メートルまでは適用対象となります。これによって、被相続人が不動産の相続を受けたときに、相続税を実質的に減額させることが可能です。以上のような非課税制度や特例については、今後改正・廃止などの可能性もあります。

消費税の引き上げ時期や税率とともに、変化が生じることも考えられます。相続税や贈与税に関する国税庁の発表や関連ニュースを定期的にチェックすることが重要です。また、自分の不動産投資にどれを適用できるのかどうかについては、不動産会社や税理士などの専門家に直接確認することをおすすめします。そのためにも、不動産会社の担当者とは密な関係を築いておくと便利でしょう。

>>【参考記事】相続税と贈与税の税率。国が意図していることは?

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