オーナーチェンジ物件が初心者向きである理由と購入前の注意点

(画像=ELUTAS/stock.adobe.com)

中古の不動産市場には、オーナーチェンジ物件と呼ばれるカテゴリーがあります。これはすでに入居者が付いている状態で売りに出される不動産物件のことで、買主はその入居者との賃貸契約ごとに購入します。

購入時点で入居者がいるため、購入した直後に入居者を募集する必要がありません。それもあってオーナーチェンジ物件は不動産投資の初心者向けであるとの意見もあります。

実際のところ、オーナーチェンジ物件にはどんな魅力があり、逆に注意点があるのでしょうか。本当に初心者向けなのかも含めて、オーナーチェンジ物件について知っておくべき知識をまとめました。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件は文字どおり、オーナーつまり持ち主だけが代わる物件のことです。どんな物件でも売主から買主に売り渡されるとオーナーチェンジであることに変わりはありませんが、オーナーだけが代わって入居者はそのままであることから、敢えてオーナーチェンジ物件と呼ばれています。

オーナーチェンジ物件は入居者だけでなく、その入居者と交わされている賃貸契約も買主に移動するため、家賃を受け取る権利や管理ルール、退去時の取り決めなどもそのまま移行します。

このように物件だけでなく賃貸契約も引き継がれるところがポイントで、オーナーが代わったからといっていきなり家賃を引き上げることはできません。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

オーナーチェンジ物件には、主に以下のようなメリットがあります。

・入居者を募集しなくても済む
すでに入居者が付いているので、少なくとも購入後すぐに入居者を探す必要はありません。

・すぐに家賃収入が発生する
前項と同様にすでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入が発生します。

・銀行融資の審査に通りやすい
オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいることから利回りの実績があるため、一般的な傾向として銀行融資の審査に通りやすくなるメリットがあります。

・全体コストが安くなることが多い
空室の物件を購入するとリフォームや修繕を要することもありますが、オーナーチェンジ物件は入居者がいるためその必要がなく、購入後のコストが安くなります。

・前オーナーの賃貸経営を引き継ぐため初心者には学びになる
オーナーチェンジ物件は、そのまま前オーナーの賃貸経営を引き継ぐため、不動産投資の初心者にとっては契約内容や運営ルールなどのノウハウを学ぶのに有益です。管理会社に対して不満がないのであればそのまま引き継ぐことになるため、管理会社を探す必要もありません。

オーナーチェンジ物件を購入するデメリット、リスク

メリットの反対に、オーナーチェンジ物件を購入することで考えられるデメリットやリスクについても見てみましょう。

・購入前に物件内を調べるのが難しい
オーナーチェンジ物件は入居者が途絶えることなく入居し続けているため空室になることがなく、室内は入居者にとってのプライベート空間であり続けます。そのため事前に内覧をすることは難しく、前オーナーや不動産会社からの情報だけで購入の判断をする必要があります。

・どんな入居者なのかを知る術が少ない
前オーナー時代に入居審査は終わっているため、新しいオーナーが新たにその入居者を審査することはできません。そのため、どんな人なのかを知る術が少ないのはリスクです。もしかすると近隣トラブルの常習者かもしれませんし、室内がごみ屋敷のようになっている可能性も完全に否定することはできません。

・賃貸条件を変更できない
オーナーチェンジ物件は賃貸契約も引き継がれるため、高い買い物になったからといって家賃を引き上げることはできません。ただし、購入時の入居者が退去した後は新オーナーが自由に設定することができます。

・入居者がいるといってもすぐに退去するかもしれない
入居者が付いているからといっても、その次以降の入居者まで保証されているわけではありません。中には「サクラ入居者」といってオーナーチェンジ物件であるかのように偽装している物件もあり、新オーナーが購入した途端に入居者が退去してしまうといった悪質な事例もあります。

そもそもオーナーはなぜ入居者がついている物件を手放すのか

オーナーチェンジ物件のデメリットやリスクを知っていただくと、オーナーチェンジ物件に手を出すことがちょっと怖いと感じた方もおられると思います。こうしたリスクをうまく回避するには、前オーナーが入居者の付いている物件をなぜ手放そうとしているのか、その理由を知ることが有効です。

健全な売却理由と要注意な売却理由があるので、それぞれチェックしてみましょう。

<健全な理由>
・前オーナーの資産組換え
・前オーナーの資金需要
・前オーナーが遠方に引っ越すため管理が難しくなった

これらはすべて前オーナーの個人的な事情であり、物件そのものに問題があるわけではないので、オーナーチェンジ物件を購入しやすい理由といえます。それに対して、以下のような理由で手放そうとしている場合は要注意です。

<要注意な理由>
・慢性的な赤字収支(しかも黒字化の見込みがない)
・入居者に関連するトラブル
・入居者の退去時期が近づいている(契約満期直前など)

これらはいずれも、物件もしくは入居者に関連する理由です。その物件での賃貸経営に何らかの問題があって手放したいと考えているわけで、こうした物件を購入するとその苦労やトラブルもまとめて前オーナーから引き継ぐことになってしまいます。

もちろん売主はこのことを明かしたがらないかもしれませんが、そこは分かる範囲で少しでも腑に落ちないことがあったらどんどん質問して納得できない部分がある物件は購入しないのが賢明です。

オーナーチェンジ物件で失敗しないための注意点3か条

さまざまなリスクを回避してオーナーチェンジ物件の購入で失敗しないための3か条をまとめました。これをチェックリストのように活用していただくと、問題がありそうなオーナーチェンジ物件を回避しやすくなります。

その1:現入居者の入居期間をチェック

現入居者がいつから入居しているのか、そしていつまで入居する予定なのか、契約内容をチェックしましょう。入居期間が長いほうが安定した入居者であり、今後も入居し続けてくれる期待値が高くなります。逆に入居して間もないような場合は要注意です。

その2:現場での感覚も大切にしよう

不動産は現場で感じられることがたくさんあります。オーナーチェンジ物件は室内まで入っていくことは難しいですが、物件の周辺やドアの前まで行ってみることができるのであれば、できるだけ現場に行ってみてさまざまなことを感じ取ってください。

たとえばドアの前にゴミが散乱しているほか、近隣住民とトラブルが起きていることが分かるような状態であれば、入居者に何らかの問題があることを推測できると思います。

その3:売主の売却理由を細かくチェック

オーナーチェンジ物件は売却理由が健全であるか否かが重要なので、前のオーナーがなぜその物件を売ろうとしているのかを不動産会社に入念にチェックしてください。本当の理由を明かしてもらえるとは限りませんが、少しでも腑に落ちない部分や辻褄が合わないような部分があれば、その物件は購入しない方が賢明でしょう。

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