山手線沿線屈指の高級住宅街、目白の資産価値はなぜ高いのか?

(画像=Paylessimages/stock.adobe.com)

目白は山手線沿線屈指の高級住宅街として知られており、都心にいながら格式高い閑静な雰囲気を感じることができるエリアです。

目白で土地や住宅の購入をご検討中の方は、以下のような点に疑問を感じることも少なくないでしょう。

  • 目白はどのようなエリアなのか?
  • 目白はなぜ高級住宅街なのか?
  • 都内の他の高級住宅街と比較するとどうなのか?

そこで、本記事では目白の歴史と現在に言及したうえで、目白の資産価値について都内の他の高級住宅街と比較する形で解説します。

目白にはどのような歴史があるか?

目白の歴史について、以下の2点から解説します。

  • 有力者の邸宅が建てられていた由緒ある土地
  • 皇族や華族向けの教育施設が設置された格式高い文教の地

有力者の邸宅が建てられていた由緒ある土地

江戸時代の目白には徳川家の狩猟場が広がっており、周辺には大名や旗本の大名屋敷や武家屋敷が建ち並んでいました。

明治維新以降にも有力者や華族の邸宅が建てられるなど、その時代の歴史を象徴する人が住んでいたエリアです。

現在も大名屋敷や旧華族などの豪邸跡を利用した邸宅が建てられており、目白は歴史の名残が残る由緒正しい土地といえます。

皇族や華族向けの教育施設が設置された格式高い文教の地

目白は有力者や華族と縁の深い土地であったこともあり、皇族や華族のための教育施設が設置された格式高い文教の地としても有名です。

目白駅東口からすぐの場所にある学習院大学は、皇族や華族の教育を目的とした施設として1908年に開校されました。

1949年以降になると一般の学生も入学できるようになりましたが、大学内には同校で学んだ皇族にまつわる歴史的な施設が残っています。

現在の目白はどのようなエリアか?

現在の目白について、重要な点は以下の3点です。

  • 交通利便性と生活利便性の高い便利な街
  • 格式高い閑静な高級住宅街
  • 学区別の年収ランキングでは目白が豊島区で首位

交通利便性と生活利便性の高い便利な街

目白は山手線の停車駅であるため、以下の通り都内の主要駅まで直通アクセスが可能です。

  • 池袋駅:2分
  • 新宿駅:7分
  • 渋谷駅:14分
  • 東京駅:28分

目白駅前には駅直結の「TRAD目白」という複合型商業施設があります。

同施設には飲食店、スーパー、クリニック、子ども向け英会話教室などが入っており、日常のあらゆるシーンで利用できる便利な施設です。

現在の目白は交通と生活の利便性が高く、暮らしやすい街といえるでしょう。

格式高い閑静な高級住宅街

江戸時代以降に徳川家をはじめとする当時の有力者や華族の邸宅が立ち並んでいた名残もあり、現在の目白は格式高い閑静な高級住宅街となっています。

目白駅西口から少し歩いたところにある下落合3丁目には、「近衛町」と呼ばれるエリアがあり、明治時代の華族・政治家として活躍した近衛篤麿の邸宅がありました。

近衛町には「旧近衛邸のケヤキ」が残っており、その周辺は現在も高級住宅街として開発されています。

目白駅から北西側に歩いたところにある目白3丁目には、かつて徳川家の狩猟場があり、現在は「徳川ヴィレッジ」という高級住宅街が整備されています。

学区別の年収ランキングでは目白が豊島区で首位

総務省の「住宅・土地統計調査」や「国勢調査」を基に2019年に作成・発表されたデータによると、豊島区における小学校区別の推計世帯年収は目白が首位という結果でした。

同調査の結果によれば、大田区の首位は田園調布小学校区、千代田区の首位は富士見小学校区、2位は九段小学校区、世田谷区の2位は二子玉川小学校区など、高級住宅街が上位に入る傾向が見られたといいます。

高所得者が居住するエリアであるということからも、目白は都内でも有数のブランドを有する高級住宅地であるといえるでしょう。

目白の資産価値は高い?都内屈指の高級住宅地と比較

都内有数の高級住宅街である目白の資産価値は、他の高級住宅街と比較するとどうなのでしょうか?

本項目では、30年以上の期間における目白の土地価格の推移について述べたうえで、都内屈指の高級住宅街である田園調布・成城・白金と比較します。

目白の地価はバブル崩壊で暴落するも、その後は右肩上がり

日本各地の地価を公表している「土地代データ」によると、目白の地価は1987年から2021年にかけて以下の表およびグラフのように推移しています。

地価
1987年 935.5万円/坪
1992年 1,248.5万円/坪
1997年 340.8万円/坪
2002年 232.7万円/坪
2007年 269.3万円/坪
2012年 255.1万円/坪
2017年 300.2万円/坪
2021年 360.2万円/坪
※目白駅の公示価格・基準地価・坪単価「土地代データHP」を元に作成)
※5年間隔で集計しており、その間の価格は反映されていない

バブル期の1990年・1991年に最高値(1,457.9万円/坪)を記録した後に約15%程度まで下落し、2005年に最安値(217.6万円)/坪を記録しました。

最安値を記録して以降は、緩やかながらも安定的に右肩上がりで推移しています。
リーマンショック(2008年)・東日本大震災(2011年)・コロナショック(2020年)といった自然災害や株式市場の下落が発生した時にも価格の下落は見られませんでした。

目白の地価は田園調布・成城よりも高く白金よりは低い

目白の地価について、同じく都内屈指の高級住宅街である田園調布・成城・白金の3エリアと比較してみましょう。

田園調布の地価は1987年から2021年にかけて以下の表およびグラフのように推移しています。

地価
1987年 598.3万円/坪
1992年 514.6万円/坪
1997年 209.5万円/坪
2002年 179.4万円/坪
2007年 219.0万円/坪
2012年 194.3万円/坪
2017年 210.5万円/坪
2021年 224.8万円/坪
※田園調布の公示価格・基準地価・坪単価「土地代データHP」を元に作成)
※5年間隔で集計しており、その間の価格は反映されていない

バブル期の1988年に最高値(711.8万円/坪)を記録した後に23%程度まで下落し、2005年に最安値(168.5万円/坪)を記録しました。

バブル崩壊による急落以降、2000年前後に一度は下げ止まり上昇に転じる兆しも見られましたが、長期的に見ると横ばいで推移しているといえるでしょう。

成城の地価は1987年から2021年にかけて以下の表およびグラフのように推移しています。

地価
1987年 1,401.7万円/坪
1992年 876.0万円/坪
1997年 217.7万円/坪
2002年 173.1万円/坪
2007年 212.2万円/坪
2012年 193.2万円/坪
2017年 210.0万円/坪
2021年 227.5万円/坪
※成城学園前駅の公示価格・基準地価・坪単価「土地代データHP」を元に作成)
※5年間隔で集計しており、その間の価格は反映されていない

バブル期の1987年に最高値(1,401.7万円/坪)を記録した後に約12%程度まで下落し、2004年に最安値(169.8万円/坪)を記録しました。

バブル崩壊による急落以降、2004年前後に下げ止まり、それ以降は安定的に推移しているといえますが、2021時点でも地価はバブル期の16%程度にとどまっています。

白金の地価は1997年から2021年にかけて以下の表およびグラフのように推移しています。

地価
1997年 212.6万円/坪
2002年 198.3万円/坪
2007年 308.8万円/坪
2012年 341.8万円/坪
2017年 536.5万円/坪
2021年 617.7万円/坪
※1994年以前のデータなし
※白金/白金台の公示価格・基準地価・坪単価「土地代データHP」を元に作成)
※5年間隔で集計しており、その間の価格は反映されていない

バブル崩壊以降、白金の地価は右肩上がりに上昇を続けており、2000年からの21年間で3倍以上にも上昇しています。

目白・田園調布・成城・白金の4エリアの地価を同じグラフで比較すると以下のようになります。

※目白駅、田園調布、成城学園前駅、白金/白金台の公示価格・基準地価・坪単価「土地代データHP」を元に作成)
※白金は1997年以降のみ

目白の地価(青)は田園調布(オレンジ)・成城(グレー)より高く、白金(黄)より低いことが分かります。

伝統的に知られる高級住宅街よりも地価の高い目白の資産価値は都内でも有数といえるでしょう。

由緒ある土地であると同時に交通利便性が高いというネームバリューと実用性を兼ね備えた目白エリアでの資産運用は、大いに検討する価値があると結論づけられそうです。

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