高級住宅街の代名詞「白金」の実力と資産運用の視点から魅力を考える

(画像=gstock/stock.adobe.com)

東京都港区の「白金」といえば、港区だけでなく東京を代表する高級住宅街のひとつといってよいでしょう。「シロガネーゼ」という言葉も誕生するほどのブランド価値をもつエリアですが、そもそもこの白金はどのように高級住宅街としての地位を確立したのでしょうか。

高級住宅街にはそれぞれの歴史があり、その歴史から高級化した理由も見えてくるものです。そこで当記事では白金の歴史を紐解いて高級住宅街となった経緯を解説します。

また、白金に代表されるような高級住宅街が不動産投資の候補地として有効であることも、収益性だけでなく資産防衛の観点からも解説したいと思います。

高級住宅街の代名詞、白金ってどんな街?

今や高級住宅街の代名詞といってもよいほどのブランド価値を持つ白金とは、どんな街なのでしょうか。高級住宅街にはそれを構成する要件のようなものがありますが、白金にはそのすべてが揃っていることがわかります。その要件とは、以下のようなものです。

緑豊かな環境

高級住宅街の景観に欠かせないのが整備された「緑」です。白金には旧白金御料地や八芳園などの緑地がありますが、前者は国立科学博物館附属自然教育園と東京都庭園美術館の敷地で、後者は武家屋敷の跡地が結婚式場や宴会場として利用される人気スポットとなっており、いずれもすぐになくなることのない良質な緑地です。「プラチナ通り」と呼ばれる緑豊かなメインストリートがあることも、白金の景観価値を高めています。

1つ1つの住宅の敷地が広い

白金の歴史については後述しますが、1つ1つの住宅の敷地が広いのはかつての武家屋敷が立ち並んでいた名残です。1つ1つの敷地が広いかどうかはそのエリアの景観に大きく影響を及ぼすため、この点も高級住宅街として重要な要素です。

文教施設

白金およびその周辺には、聖心女子学院、北里大学、明治学院大学、東京大学医科学研究所、国立科学博物館附属自然教育園、東京都庭園美術館など多数の施設に恵まれ、知性の香りが漂います。
特に東京都庭園美術館は1933年(昭和8年)に建てられた戦前の由緒ある建物で、現在は美術館として使用されていますがかつては「白金迎賓館」として外国からのVIP向け宿舎として使用されていたという優雅な歴史もあります。

交通アクセス

東京メトロ南北線、都営地下鉄三田線が相次いで開業してアクセス性が向上し、白金の住宅地としての価値が高まりました。高級住宅街にはあまり交通アクセスを重視しない価値観もありますが、白金台駅の開業で東京都心へのアクセスが改善することに伴い、高級感だけでなく利便性という価値が上乗せされています。

歴史的な経緯

東京都庭園美術館はかつての皇族の豪邸であり、高松藩の藩邸があったことなどからは、白金が今だけでなく古くから特別なエリアであったことがうかがえます。高級住宅街の多くは最近になって高級化したわけではなく、古くから高級化されてきたエリアがほとんどです。白金もその例にもれず、歴史的な経緯を含めて高級住宅街としての要件を満たしています。

白金は一日にして成らず、高級住宅街への歴史

白金という地名は、まだ何もなかった現在の白金周辺を開拓した柳下上総介という室町時代の豪族が当時大量に銀を所有していたことに由来しているといわれています。銀は別名で白金とも呼ばれるため、それが地名となりました。
江戸時代になるとこの地は武家屋敷が多く所在し、この時点で大きな敷地の邸宅が立ち並ぶ風景が見られたそうです。明治時代になるとかつての武家屋敷跡に財界人が邸宅を構えるようになり、周辺にあった茶畑や雑木林なども開発されて一大邸宅街となりました。白金の高級住宅地としてのスタート地点は、この頃だと考えてよいでしょう。
もう一点、白金は地形的に高台になっていることから外部の人が入り込みにくく、このことが良好な治安に貢献してきたことも、高級住宅街として発展しやすかったともいわれています。
現代になり、白金は不動の高級住宅街と認識されるようになりました。このことは「シロガネーゼ」という言葉が誕生したことでも証明されています。

地価からわかる白金の実力

イメージやブランド価値だけでなく、データ面からも白金の実力を見てみましょう。地価のデータからも白金の圧倒的な実力を知ることができます。まずは、白金の地価推移です。

出典:白金・白金台の公示地価、基準地価、土地価格相場、坪単価(土地代データHP)より引用

バブル崩壊の影響で1990年代はわずかに下落しているものの、2000年以降は右肩上がり、もしくは横ばいです。2000年当時と比べると2021年には約3倍にまで地価が上昇していることが見て取れます。地価が極端に上昇したり下落したりすることなく、長期的に見ると緩やかに上昇していることは高級住宅街によく見られる傾向です。

続いて、東京都が発表している2021年(令和3年)の地価公示における標準地価格高順位一覧表を見てみましょう。

出典:財務省HP「令和3年地価公示 東京都標準地価格高順位一覧表(住宅地)」より引用

一覧表を見ると、第3位に「港区白金台3-16-10」がランクインしています。並み居る東京の地価が高い地点の中で堂々の3位というのは、白金がブランドイメージだけでなく地価という客観的なデータでも高い価値を有していることが裏付けられています。
ちなみに1位は港区の赤坂、4位と5位も港区の南麻布です。白金と合わせると5位までのうち4地点を港区が占めていることからも、住む街としての港区の高い価値を実感できます。

資産運用の観点から白金の魅力を考える

不動産投資、資産運用の視点で見ると、高級住宅街は「低リスクで安定している投資対象」です。家賃相場が高いので多くの不動産収入を見込むことができますが、その一方で物件の仕入れ原価も高いので利回りは総じて低めです。利回りは低いですが資産価値が低下する可能性が低く逆に上昇する可能性すらあるので、不動産投資全体のリスクが低くなる特徴があります。
それでは、白金のような高級住宅街での不動産投資について、その特性と魅力を整理してみましょう。

入居者の民度が高い

不動産投資は入居者からの家賃収入が重要な収入源です。そのためには入居者が遅滞なく家賃を支払ってくれることが前提になります。高級住宅街の物件に入居する人は属性が高く、経済的ステータスの高い人が多いため、滞納や夜逃げといったリスクがほとんどありません。
また、居住マナーについても高い民度が期待できるためトラブルの少ない安定的な不動産投資が実現します。

資産価値が低下しにくい

特に白金はそうですが、高級住宅街は古くから高級化したエリアがほとんどです。そのため今後に向けても地価が急落することは考えにくく、資産価値を維持しやすいメリットがあります。
周辺環境は外的要因なので1人のオーナーだけの努力ではどうしようもない部分がありますが、高級住宅街の多くはそこに住む人、町全体にブランド価値を守っていく意思があります。もちろん白金も、そのひとつです。

さらには資産価値が高くなる可能性

先ほど、白金の地価推移を紹介しました。この傾向が続くと仮定すると、白金の地価は今後も上昇する可能性が高いでしょう。不動産投資にはインカムゲインである家賃収入と、値上がり益であるキャピタルゲインの2つがありますが、後者が得られるケースは稀です。その稀なキャピタルゲインを、白金などの高級住宅街であれば実現するかもしれません。

高級住宅街への投資は資産防衛の観点からもメリット大

資産価値が低下しにくく、むしろ上昇する可能性すらある高級住宅街の白金での不動産投資は「ローリスク・ローリターン」ですが、長期にわたって資産価値を維持できるメリットは注目に値します。資産を増やす、収入を得るという視点だけでなく資産防衛の視点も含めると白金はとても有望な投資先といえるでしょう。

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