生産緑地の2022年問題。土地価格への影響は?

(画像=hirota/stock.adobe.com)

2022年に生産緑地の指定が解除される土地が増え、解除された土地が宅地化されることで、土地価格に影響が出る可能性があるといわれています。これがいわゆる「2022年問題」です。今回はこれまでの生産緑地法の改正の経緯も含め、生産緑地制度の内容を解説するとともに、今後の土地価格への影響についても解説します。

2022年問題とは?

2022年問題とは、「生産緑地と呼ばれている農地が宅地となり、戸建住宅用地やアパート用地として大量に供給されることで、土地の価格が下がる要因になることが懸念されている問題」のことです。

生産緑地制度とは

生産緑地制度とは、市街化区域内の農地であって、良好な生活環境の確保に効果があり、都市計画に公共施設などの敷地として適している500平方メートル以上の農地を定め、許可制で建築行為などを規制して、計画的に都市における農地の保全を図る制度をいいます。農地の広さについては、市区町村にて条例を定めることで300平方メートル以上に引き下げることができます。そして、この生産緑地制度によって指定されている農地などが「生産緑地」です。

生産緑地に指定されると、固定資産税などが農地並みの低い水準に抑えられ、さらに相続税の納税猶予を受けられるというメリットがあります。

バブル経済が終了した1992年、政府は宅地の供給促進のため、農地への固定資産税などの課税を強化しましたが、生産緑地に対しては、その地主が生きている限りは30年間その課税強化を猶予するとしていました。猶予されなければ宅地並みの課税となることから、結果として農業の継続意思のある地主が所有する多くの農地が生産緑地の指定を受けたという経緯があり、その後30年が経過した2022年以降、地主が希望すれば生産緑地の指定を解除し、宅地として売却することが可能となります。

制度が抱えている問題点

2022年に宅地として売却することができる生産緑地は、全生産緑地の約8割を占めるといわれていますが、問題は2022年に30年が経過する生産緑地のうち、どのくらいの農地が宅地に転換し、不動産市場に流出するのかということです。

生産緑地として指定した後、30年経過すると地主はまず市区町村に対して土地の買い取りを申し出ることができます。そして、市区町村が買い取った場合は、公園などに整備されることになりますが、現在、多くの市区町村にはそのような財政的な余力がないことから、買い取ることが困難な状況が多く発生することが考えられます。もしも市区町村が買い取りを行わず、農業経営者などへのあっせんを行ってもなお買い取る人がいない場合には、生産緑地の指定が解除されます。そうなると、税制優遇の適用がなくなった地主は固定資産税が払えない、もしくは後継者がいないといった理由から、宅地として売却する可能性が高まることになります。

特定生産緑地制度の創設

上の問題点で述べたように、生産緑地の指定を解除された多くの農地が宅地として不動産市場に供給されると、供給過多となり、土地の価格を下げる要因となります。そして、その影響は不動産取引市場全体に及ぶことになりかねません。

この問題を受け、2017年6月に改正都市緑地法が施行されました。生産緑地として指定されて30年を経過した後は、その指定について10年ごとの延長が認められることになりました。これが「特定生産緑地制度」といわれるものです。

特定生産緑地制度の概要

特定生産緑地に指定されると、市区町村に対して買い取りの申し出を行える時期が30年経過後から10年延長されます。そして、その10年が経過する前に改めて地主が同意することで、再度10年の延長が可能となります。

この制度により、現在相続税の納税猶予を受けており、次の世代においても納税の猶予を希望する地主は、特定生産緑地の指定を受けることが予想されます。しかし、そのためには農地を農地として引き続き使用し、農業経営を継続することが前提です。

土地価格の動向

このように、特定生産緑地制度の創設によって生産緑地の指定継続が可能になるなか、2022年以降指定を解除して宅地として市場流れる農地がどの程度あり、それらの供給によって土地の価格はどのような影響を受けるのでしょうか。

最近の地価動向は、交通の利便性や住環境の優れた住宅地、オフィスの需要が強い商業地、さらには訪問客の増加に伴う店舗やホテルの進出が見込まれる地域を中心に上昇傾向が続いていました。しかし、新型コロナウイルスの感染拡大の影響を受け、先行きが不透明感から需要が弱まった結果、上昇幅の縮小、もしくは上昇から横ばいまたは下落への転化が相次ぎました。その後、住宅地の一部では上昇に転じている地域もみられますが、全体的には下げ止まりの傾向にあるようです。

令和3年地価公示結果からみる特徴

「令和3年地価公示」によると、2020(令和2)年の1月以降の1年間の地価の変動は、全国平均で住宅地が0.4%の下落、商業地は0.8%下落しました。住宅地においては5年ぶり、商業地では7年ぶりの現象です。また、全用途平均でも0.5%下がっており、6年ぶりに下落しています。3大都市圏に絞ってみると、平均で住宅地は0.6%、商業地は1.3%の下落となっています。そして、3大都市圏平均では、8年ぶりに全用途平均、住宅地、商業地全てにおいて下落しました。

生産緑地の多くは商業地ではなく住宅地の中にあると考えられるため、今回の地価公示の結果の特徴を住宅地に絞ってみていくと、「取引の減少、雇用・賃金情勢が弱まり需要者側が価格に慎重になったことなどが背景となり、全体的に需要が弱かった」ことや、「中心部の希少性の高い住宅地や、高地位の利便性などに優れた近郊の住宅地で上昇が継続しているものの、昨年と比べ上昇がみられる地域の範囲が狭まっている」ことが挙げられます。

今後の土地価格への影響

現在の土地価格の動向を踏まえ、2022年以降に30年を経過する生産緑地のうち、どのくらいの農地がその指定を解除され、宅地として市場にされるのでしょうか。そしてその影響を受けて土地価格は大きな変化を受けるのでしょうか。

上述のとおり特定生産緑地制度が創設されたことで、指定の10年ごとの延長が認められるようになっています。相続税の納税猶予を受けており、さらに次の世代においても納税猶予の継続を優先させたいと考える地主に対して、継続して農業を経営することが可能であれば、特定生産緑地の指定を希望すると想定されます。また、「都市農地の賃借の円滑化に関する法律」が2018年に施行されたことで、納税猶予制度を受けた状態で農業経営を行う企業や、市民農園を開設する企業などに対して、農地を貸すことができるようになりました。

このように地主の立場からみると、特定生産緑地の指定を受けることのハードルは下がってきています。また、市区町村など自治体側からみても、農地は災害時の一時避難所になりますし、市民農園としての活用が広がれば、住民の憩いの場としての機能が期待できることから、自治体は特定生産緑地制度の周知を積極的に行うことで、制度の利用を促しています。

これらの状況を踏まえ、生産緑地の多くの地主は特定生産緑地の指定を受けるため、指定を解除されて宅地として住宅市場に流れる土地は限定され、土地の価格に与える影響はそこまで大きくないのではないかとの見解があります。とはいえ、都心への通勤など比較的利便性が高い地域などでは、宅地として売却を検討する地主も一定数は存在すると思われることから、一部の地域においては、土地価格への影響を意識しておく必要があるといえそうです。

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