不動産投資ローンでは元利均等返済と元金均等返済のどちらを選ぶべきか?

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不動産投資を始めるにあたり融資を受ける場合に利用するのが不動産投資ローンですが、返済の方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。返済方法によって、毎月の返済額や総返済額も変わるので、自分に合った返済方法を選びたいところです。

本記事では元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリットを紹介した上で、どちらの返済方法を選ぶべきかを解説します。

不動産投資ローンには2種類の返済方法がある

不動産投資ローンには「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類の返済方法がありますが、それぞれの特徴を解説します。

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済額を一定にして不動産投資ローンを返済する方法です。ローンを組んだときの返済額の内訳は「元金+利息」になります。仮に毎月の返済額が7万円で、元金部分の返済額が4万円、利息部分の返済額が3万円だった場合、利息部分の返済額が大きく元金が返済できていない状態です。

しかし、返済を続けるとローン残高が減るため利息も減少します。よって、同じ7万円の返済額であっても、返済回数が増えるほど元金部分の返済額が大きくなります。返済当初はローン残高が減少しにくいですが、返済を続けるほど元金の割合が増えて残高が減りやすくなり、返済開始から終了まで変わらず同じ額で返済を続けられます。

元金均等返済

元金均等返済は、返済額に占める元金の額を一定にして返済を続ける方法です。例えば、元金の返済額を5万円にした場合、5万円に合わせて利息を支払うため毎月の返済額は変動します。よって、返済当初の利息が4万円であれば月の返済額は9万円になりますが、返済を続けて利息が1万円になれば返済額は6万円に変化する仕組みです。

返済を続ければローン残高が減少し、利息が少なくなるので、返済を続けるほど毎月の返済額が減少します。返済開始時の返済額が大きくなりやすいですが、完済が近づくほど返済の負担が少なくなる返済方法です。

不動産投資における元利均等返済と元金均等返済の比較

それぞれの返済方法の特徴を踏まえた上で、実際に例を挙げながら2つの返済方法を比較します。

計算式の違い

元利均等返済と元金均等返済の返済額を計算する場合は、毎月1回返済をおこなうと仮定したときに完済までにかかる返済回数をnと仮定することで求められます。

・元利均等返済の毎月の返済額=借入金額×利率×(1+利率)ⁿ÷{(1+利率)ⁿ-1}
・元金均等返済の返済額=(借入金額÷n)+先月の借入残高×利率

借入金額が1000万円で、毎月の利率が0.3%(年率3.6%)、返済期間が10年(返済回数は120回)の場合は、元利均等返済の式に当てはめて解くと毎月の返済額は9万9,354円(小数点切り捨て)です。元利均等返済の場合は返済条件が分かれば返済額が求められます。

一方、元金均等返済も同条件で初回の返済額を求めると11万3,333円(小数点切り捨て)です。こちらの計算は元金と利息を求めて足し合わせています。ここからは元利均等返済と元金均等返済の毎月の返済額と返済総額を比較します。

返済額と返済総額の違い

借入金額が2,000万円、年利が3%、返済期間が20年の不動産投資ローンを組んだ場合の元利均等返済と元金均等返済の返済額と返済総額を下記の表で比較しました。

  元利均等返済 元金均等返済
1年目(初回) 11万919円 13万3,333円
3年目 11万919円 12万8,333円
5年目 11万919円 12万3,333円
10年目 11万919円 11万833円
15年目 11万919円 9万8,333円
20年目(240回目) 11万919円 8万3,542円
総返済額 2,662万560円 2,602万5,000円

1~9年目までは元金均等返済の返済額のほうが高いですが、10年目になると返済額が逆転します。利息額の減少により、元金均等返済の返済額は返済回数を重ねるごとに緩やかに減少していることが分かります。

総返済額は元金均等返済のほうが「2,662万560円-2,602万5,000円=59万5,560円」少なくなります。最終的な返済額は元金均等返済のほうが安くなりますが、上記の結果だけで元金均等返済のほうがいいと決めるのは、人によっては間違っている可能性があります。最終的にどちらがいいのか判断するためにそれぞれの返済方法のメリット・デメリットを理解しましょう。

元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリット

不動産投資ローンの返済方法を選ぶ上で、元利均等返済と元金均等返済のそれぞれのメリット・デメリットを解説します。

元利均等返済のメリット・デメリット

元利均等返済は返済額が一定であるため、返済計画が立てやすいので、実際に多くの人に選ばれているのはこちらの返済方法になります。また、不動産投資を始める場合、さまざまな初期費用がかかるため、初回の返済額を抑えたい方も多いことでしょう。元利均等返済は元金均等返済と比較して初期の返済額が少ないので、手元にキャッシュを残しながら余裕を持って返済が続けられます。

一方で、元金均等返済と比較して利息がかさみやすく、総返済額が高くなりやすいです。

元金均等返済のメリット・デメリット

元金均等返済は、元金を一定額ずつ減らし続ける返済方法であるため、元利均等返済と比較して総返済額を抑えられます。返済額は減少を続けるため、返済終期に物件収入が減少しても返済額も減少するためキャッシュフローが悪化するリスクにも備えられます。

ただし、返済初期の負担が一番重く、不動産投資は始めるときが一番お金はかかりやすいので、手元にある資産が少ない場合は返済に余裕を持てなくなります。

不動産投資において元利均等返済と元金均等返済はどちらを選ぶべき?

不動産投資ローンにおいて返済方法を選択する上で大切になるのは、資金に余裕があるかどうかです。資産が少ない方にとって元金均等返済は負担が大きい返済方法であるため、資金に余裕がない方は元利均等返済を選ぶことをおすすめします。資金に余裕があり、利息を抑えて総返済額を減らすなら元金均等返済を選びましょう。

また、返済期間が短い場合も元金均等返済の利息軽減効果を享受しにくいです。加えて不動産投資において返済額の元金分は経費になりませんが、利息分は経費にできます。つまり、利息を少し多く支払っても経費に計上することで税金の軽減ができるので、返済期間が短いほど最終的なキャッシュフローへの影響は小さくなります。

資金に余裕があることが前提ですが、返済期間が短期であれば元利均等返済、長期返済をするなら元金均等返済がおすすめです。

不動産投資ローンにおいて返済方法を変更する方法

不動産投資ローンにおいて返済方法を変更するなら、まずはローンを組んだ金融機関に変更できるかどうかを相談しましょう。できない場合は、別の金融機関に借り換えをおこなえば返済方法を含めた返済条件を変更できます。ただし、費用もかかるので、返済方法を変更するために借り換えをおこなうことはおすすめできません。

借り換えは現在の金融機関と借り換え先の金融機関の金利の差を比較し、借り換えの費用も含めた総合的な利息の軽減効果を計算した上でおこなうのが最適です。

不動産投資ローンは返済方法の特徴を理解した上で選ぶ

不動産投資ローンを組むなら、最初に元利均等返済と元金均等返済の2つの返済方法のどちらを選ぶかが重要です。メリット・デメリットを理解した上で、自身の状況に合わせて適切な返済方法を選ぶようにしましょう。

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