不動産売却の媒介契約とは?種類やメリット・デメリット、注意点をわかりやく解説

(画像=takasu/stock.adobe.com)

不動産を仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約にはいくつかの種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

投資用マンションやアパートをうまく売却するためには、媒介契約の特徴を理解しておくことが大切です。本記事では、不動産売却の媒介契約の特徴や注意点について解説します。

不動産売却の媒介契約とは

媒介契約とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する際に締結する契約のことです。媒介契約には以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

依頼者ができることや不動産会社の義務などに違いがあるので、媒介契約の選択が売却価格や成約期間に影響を与えることもあります。投資用不動産を売却するのであれば、媒介契約について理解しておくことは必須です。

不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」で売却することもできますが、仲介に比べると買取価格は安くなる傾向にあるため、少しでも高く売りたい場合は仲介がよいでしょう。

当面は売却予定がなくても、急にまとまったお金が必要になる可能性もあるので、3種類の媒介契約の内容を確認しておくことが大切です。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介の依頼ができる契約です。3種類の中で最も制約が少なく、依頼者が不動産会社を通さずに自分で見つけた買い手と契約することも可能です。

契約期間は3ヵ月以内が一般的ですが、有効期間について法律上の制約はありません。また、不動産会社はレインズ(不動産指定流通機構)への登録義務はなく、依頼者に販売状況を報告する義務もありません。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できるのが最大のメリットです。複数の会社に仲介を依頼して多くの人に情報を届けることができれば、成約につながる可能性が高まります。自分で見つけた相手との取引も認められるため、自分で売却活動を行いたい場合も一般媒介契約を選ぶといいでしょう。

一方で、一般媒介契約は物件によっては不動産会社が積極的に販売活動を行わない可能性があります。他社で売買契約が決まると仲介手数料を得られないため、他の媒介契約に比べると積極的な販売活動は期待できません。依頼者への報告義務がないことから、依頼者が不動産会社へ連絡して状況を確認することになります。

また、一般媒介契約はレインズへの登録義務がないのもデメリットです。レインズとは、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。不動産会社はレインズに登録された物件情報をもとに、購入希望者へ物件を紹介します。売却したい物件をレインズに登録してもらえなければ、他の不動産会社に情報が伝わりにくくなるでしょう。

明示型と非明示型の違い

一般媒介契約には、明示型と非明示型の2種類があります。

明示型は、仲介を依頼した不動産会社に対して、仲介を依頼している他の不動産会社を通知する必要がある契約です。一方、非明示型は、複数の不動産会社に仲介を依頼していることや、どの不動産会社に仲介を依頼しているかを通知する必要はありません。

一般媒介契約では、明示型を選ぶと競争原理が働き、積極的に販売活動を行ってくれる可能性が高くなると考えられます。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、1社のみに仲介を依頼する契約です。複数の不動産会社に仲介を依頼することはできませんが、自分で見つけた相手と取引することは可能です。

レインズへは、媒介契約を締結した日から7日以内に登録する義務があります。契約の有効期限は最長3ヵ月で、依頼者に対して販売状況の報告を2週間に1回以上行うことが義務付けられています。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は、不動産会社が熱心に販売活動を行ってくれる可能性が高いのがメリットです。レインズへの登録と2週間に1回以上の報告が義務付けられているので、販売状況を把握しやすく、安心して任せられるでしょう。不動産会社は売買が成立しなければ仲介手数料を得られないため、積極的な販売活動が期待できます。

専任媒介契約は、仲介を依頼できるのが1社のみであるのがデメリットです。成約期間や売却価格が不動産会社の力量によって左右されるため、希望通りの条件で売却できるとは限りません。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は、基本的な内容は専任媒介契約と変わりません。ただし、自分で見つけた相手との取引は認められません。レインズへの登録義務は媒介契約の締結日から5日以内、依頼者への報告義務は1週間に1回以上となっています。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約と同じく、積極的な販売活動が期待できるのがメリットです。依頼者への報告義務が1週間に1回以上であるため、3種類の媒介契約の中で最も販売状況を把握しやすいでしょう。

一方で、希望通りの条件で売却できるかどうかは不動産会社の力量に左右されます。また、自分で見つけた相手との取引は認められないため、自分で販売活動を行いたい場合は避けたほうがいいでしょう。

一般媒介契約と専任媒介契約はどちらを選ぶ?

仲介で売却する場合は、一般媒介契約と専任媒介契約のいずれかで売却するのが一般的です。専属専任媒介契約は専任媒介契約と大きな違いがないため、実務では専任媒介契約が選ばれる傾向にあります。

正解はありませんが、売却物件の状況や考え方に応じて一般媒介契約と専任媒介契約のどちらかを選択するといいでしょう。

一般媒介契約が向いているケース

複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約は、好立地の築浅物件などニーズが高くて売却しやすい物件に向いています。

売却しやすい物件は広告費や時間をかけなくても成約につながる可能性があるため、一般媒介契約であっても積極的に販売活動を行う傾向にあります。また、複数の会社が競い合うことで、成約までのスピードが高まる効果も期待できます。

専任媒介契約が向いているケース

「築年数が古い」「最寄り駅から遠い」など、条件面で不利な物件を売却する場合は専任媒介契約が向いています。1社のみに依頼する専任媒介契約は積極的な販売活動が期待できるため、売却できる可能性が高まります。また、不動産会社からの報告義務もあるので、活動状況を把握しやすいのも安心材料です。

ただし、専任媒介契約は1社しか依頼できないので、不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。

媒介契約を締結するときの注意点

媒介契約を締結するときの注意点は以下の通りです。

媒介契約でかかる費用

媒介契約では、不動産の売却が成約したときのみ不動産会社に仲介手数料を支払います。下表のように、宅地建物取引業法で仲介手数料の上限額は決まっています。

取引額 報酬額(税抜)
取引額200万円以下の金額 取引額の5%以内
取引額200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額 取引額の3%以内

参照:公益社団法人 全日本不動産協会

売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3%+6万円+消費税」です。売却価格が1,000万円であれば、仲介手数料は39万6,000円(1,000万円×3%+6万円+消費税10%)となります。

解約条件を確認する

不動産会社が希望に沿った販売活動をしてくれない場合に備えて、解約条件を確認しておくことも大切です。一般媒介契約には有効期限がないので、いつでも解約可能です。一方で、専任媒介契約は契約期間が3ヵ月であることが多く、中途解約は違約金が発生する可能性があります。

解約条件は契約書に記載されているので、契約を締結する前に内容を確認しておきましょう。

売却できないときの対策を検討しておく

仲介は買い手を見つける必要があるため、購入希望者が現れなければ売却できません。売却活動が長引くほど「売れ残り」とみなされ、ますます買い手を見つけるのが難しくなります。「契約更新のタイミングで他社に切り替える」「買取も視野に入れる」など、売却できないときの対策を検討しておきましょう。

不動産を売却する前に媒介契約の特徴を知っておこう

不動産を希望通りの条件で売却できるかは、媒介契約の選択に左右される部分があります。一般媒介契約と専任媒介契約はメリット・デメリットが異なるので、売却する物件に合わせて最適な契約を選ぶことが大切です。

当面は売却する予定がない場合でも、不動産を所有している場合は媒介契約の種類や特徴を理解しておきましょう。

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