賃貸経営をはじめる前にオーナーが加入を検討すべき保険の種類・特約

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マンションやアパートなどの賃貸経営には、火災や地震をはじめ想定しておかなければならないことがたくさんあります。賃貸経営に興味はあっても「災害が気になってはじめられない」という人もいるのではないでしょうか。たしかに賃貸経営をはじめるにあたって災害は不安要素の一つです。しかしそれらは保険をうまく活用することで最小限に抑えることができます。

今回は、賃貸経営をはじめるにあたってオーナーが加入を検討すべき保険の種類・特約について解説します。

賃貸経営では火災保険の加入は必須

賃貸経営において必ず加入しておきたいのが火災保険です。火災保険に加入することで火災による損失をカバーできます。また火災保険の補償範囲は幅広く契約内容によっては落雷やガス爆発、風災、水災、水漏れ、盗難などで建物や家財に損害が出たときにも保険金が支払われる傾向です。そのため加入する火災保険の補償内容は、事前にしっかりと内容を確認しておきましょう。

火災保険の補償対象

火災保険の補償対象は、所有している建物とその建物の中に収容されている家財です。ただし建物と家財は、それぞれ契約する必要があります。例えば建物だけ契約して家財は契約しない場合、火災が発生しても家財の損害は補償されません。賃貸経営の場合、建物の中にあるのが入居者の家財だけであれば建物だけの契約でも問題ないでしょう。

ただし家具や家電付きの物件を貸し出している場合などオーナーの家財がある場合は、家財も契約しておくと安心です。

火災保険の補償内容

火災保険は火災による損害だけでなく契約の内容によって自然災害や盗難など幅広く補償されます。火災保険の一般的な補償内容と具体例をまとめました。

補償対象具体例
火災、落雷、破裂・爆発・火災により建物が損害を受けた
・落雷で家電製品が壊れた
・ガス漏れによる爆発が起きた
自然災害・台風や竜巻で屋根が吹き飛ばされた
・ひょうが降って屋根や窓ガラスが壊れた
・豪雨による洪水などで床上まで浸水した
盗難・事故など・空き巣が入り、窓ガラスが壊されて家財が盗まれた
・水漏れが発生して部屋が水浸しになった
・自動車が衝突して建物が損害を受けた
・掃除中に誤って窓ガラスを割ってしまった
その他・火災などで臨時に発生する宿泊費、交通費などの費用
・火災で焼け残った建物や家財の取り壊しなどにかかる費用

【参考:損害保険料率算出機構 火災保険・地震保険の概況2019年度

これらはあくまでも一般的な補償内容です。実際には、保険会社や商品、特約(オプション)よって補償内容は異なります。水災や契約者の不注意による事故は補償対象外となる商品・プランもあるため、契約時に内容を確認しておきましょう。

火災保険の保険金額の設定方法

火災保険の保険金額は「再調達価格(新価)」または「時価」をもとに設定します。再調達価格とは、同等の物を新たに建築・購入するのに必要な金額です。一方、時価とは再調達価格から経過年数や使用による価値の減少分を差し引いた金額になります。十分な補償を受けるには、再調達価格で保険金額を設定するといいでしょう。

なぜなら火災で建物の建て直しが必要になった場合、再調達価格であれば建て直しに必要な保険金額が支払われるからです。時価の場合は価値の減少分が差し引かれるため、建て直しにかかる費用を保険金で賄うことができず自己負担が発生する可能性があります。また保険金の設定には以下3つの契約があります。

  • 全部保険(評価額と保険金額が同一の契約)
  • 一部保険(評価額より保険金額が低い契約)
  • 超過保険(評価額より保険金額が高い契約)

保険金の設定は「全部保険」がおすすめです。保険金の支払いは評価額が上限のため、一部保険では補償が不足となり超過保険では評価額を超える分が無駄になってしまいます。再調達価格を基準に全部保険で保険金額を設定すれば必要な補償を無駄なく確保できるでしょう。

【参考:日本損害保険協会 火災保険

地震保険で地震による災害に備える

火災保険では、地震が原因の火災や損壊などは補償されません。そのため賃貸経営では地震保険にも加入して地震による災害に備える必要があります。地震保険は単独では契約できず必ず火災保険とセットで契約しなければいけません。地震保険は公共性が高く「地震保険に関する法律」に基づいて政府と損害保険会社が共同で運営しているのが特徴です。

大地震が発生しても保険金の支払いに支障がないように一定規模以上の支払いが生じた場合は、政府が保険金の一部を負担する仕組みになっています。

地震保険の補償内容

地震保険の補償内容と具体例は以下の通りです。

補償対象主な具体例
地震・地震で建物が倒壊した
・地震による火災で建物が損害を受けた
噴火・噴火による噴石で建物が損害を受けた
地震による津波・地震による津波で建物や家財が流された

【参考:損害保険料率算出機構 火災保険・地震保険の概況2019年度

地震保険は、地震による火災や建物の倒壊のほかに噴火や地震による津波の被害に対しても保険金が支払われることが魅力です。日本では「1995年1月阪神・淡路大震災」「2011年3月東日本大震災」「2018年4月熊本地震」など震度7クラスの大規模な地震が過去に何度も発生しています。地震はいつ、どこで発生するか予測できないため、賃貸経営に取り組むなら地震保険にも加入しておきましょう。

地震保険の保険金額

地震保険で契約できる金額は、火災保険で契約した保険金額の30~50%の範囲内で建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度額です。建物や家財の損害に応じて以下の保険金額が支払われます。

損害の程度建物家財保険金額
全損・主要構造部の損害額が時価額の50%以上
・焼失、流失した床面積が延床面積の70%以上
損害額が家財の時価額の80%以上地震保険金額の100%(時価額が限度)
大半損・主要構造部の損害額が時価額の40%以上50%未満
・焼失、流失した床面積が延床面積の50%以上70%未満
損害額が家財の時価額の60%以上80%未満地震保険金額の60%(時価額の60%が限度)
小半損・主要構造部の損害額が時価額の20%以上40%未満
・焼失、流失した床面積が延床面積の20%以上50%未満
損害額が家財の時価額の30%以上60%未満地震保険金額の30%(時価額の30%が限度)
一部損・主要構造部の損害額が時価額の3%以上20%未満
・床上浸水または地盤面から45センチメートルを超える浸水
損害額が家財の時価額の10%以上30%未満地震保険金額の5%(時価額の5%が限度)

【参考:損害保険料率算出機構 火災保険・地震保険の概況2019年度

「補償が足りない」と感じる場合は、保険金額を上乗せできる特約をつけることで火災保険と同一の補償を確保することも可能です。

【参考:日本損害保険協会 地震保険

賃貸経営で検討すべき火災保険の特約

賃貸経営では、火災保険に特約をつけることで賃貸経営ならではの危険要因に備えることが可能です。ここでは、賃貸経営で検討すべき火災保険の特約を4つ紹介します。

施設賠償責任特約

施設賠償責任特約とは、建物の欠陥や管理不備に起因する偶然の事故で他人にケガをさせたり物を壊したりした場合に賠償費用が補償される特約です。例えば建物の外壁が崩落して通行人にケガを負わせてしまったケースなどが補償対象となります。事故の内容によっては、高額の損害賠償責任が発生する可能性があるため、火災保険の特約で備えておきましょう。

建物電気的・機械的事故特約

建物電気的・機械的事故特約とは、建物の空調設備や電気設備、駐車機械設備などについて電気的・機械的事故による損失が発生したときに補償される特約です。例えば以下のようなケースが補償対象となります。

・室外機の発火によってエアコンのファンが焼損した
・過電流による損傷でエレベーターや機械式駐車場が使えなくなった

建物の機械設備が多い1棟マンション・アパートのオーナーは、特約をつけておくと安心です。ただしエアコンや給湯器は、老朽化が原因の場合は補償対象外となる可能性があります。

家賃収入特約

家賃収入特約とは、賃貸に出している建物が火災などで被害を受け家賃収入を得られなくなったときに家賃収入が補償される特約です。火災などで建物に損害が発生すると建物の原状回復費用がかかるだけでなく家賃収入もストップしてしまいます。そこで火災保険に家賃収入特約をつけておけば復旧までの期間について家賃収入を確保することが可能です。

家賃収入からローンを返済している場合、家賃が唯一の収入である場合などは、家賃収入特約を検討しましょう。

家主費用特約

家主費用特約とは、賃貸に出している建物で自殺や孤独死などの死亡事故が発生した場合に家賃の損失や原状回復にかかる費用が補償される特約です。例えば以下のようなケースが補償対象となります。

  • 賃貸に出している物件で死亡事故が発生し次の入居者が見つからず家賃収入を得られなくなった
  • 死亡事故が発生した賃貸物件の原状回復にかかる費用(清掃、消毒、火葬費用など)を負担した

ワンルームマンションなど単身者向けの物件で入居者が高齢者の場合は孤独死の死亡事故の可能性が高くなるため、家主費用特約を検討しましょう。

入居者にも火災保険に加入してもらう

ここまでは、賃貸経営を行うオーナー向けの保険・特約を紹介してきましたが入居者にも火災保険に加入してもらう必要があります。入居者が加入すべき火災保険の内容は以下2つです。

  • 家財保険
  • 借家人賠償責任保険

家財保険は、火災などで入居者の家財が損害を受けたときの補償です。一方、借家人賠償責任保険は、入居者の不注意により火災など損害賠償が発生した場合に入居者がオーナーに対して原状回復費用を負担するための補償になります。入居者とのトラブルを回避するために賃貸借契約を締結するときはこれらの保険にも忘れずに加入してもらいましょう。

まとめ

この記事では、賃貸経営で加入を検討すべき保険の種類・特約について説明しました。賃貸経営にはさまざまな不安要素がありますが保険をうまく活用すれば災害リスクを軽減・回避できます。賃貸経営をはじめる前に保険に対する理解を深めておきましょう。

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