不動産投資を始めるにはもう遅すぎる?ベストなタイミングの考え方

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以前から不動産投資を始めたいと思っていたのに、新型コロナウイルス感染拡大によって経済状況が一変。「不動産投資を始めるタイミングを逃してしまった」と思い込んでいる人もいるのではないでしょうか。しかし、不況でもローンを利用した不動産投資を始めることはできます。本記事では不動産投資を始めるベストなタイミングの考え方について解説します。

不況でも融資をしてくれる金融機関はある

新型コロナウイルス感染拡大によって、日本にとどまらず世界中が不況の嵐に見舞われています。このような状況下で「不動産投資を始めようと思っていたけれど融資をしてくれる金融機関はない」と考えている人もいるのではないでしょうか。たしかに不況になると金融機関は融資に対して消極的になります。しかしローン利用を前提とした不動産投資が始められないわけではありません。

まず融資のスタンスは金融機関によって異なります。複数の金融機関の融資に対するスタンスを視野に入れれば、不況でも融資をしてくれるところが見つかる可能性はあるでしょう。また金融機関にはメガバンクや地方銀行だけでなく、個人の信用力を重視して融資をしてくれるノンバンクなどもあります。特にビジネスパーソンで一定の年収や勤続年数がある人は属性が高いため、好況不況に関係なく融資を受けやすい環境です。

そのため「不況だから融資は受けられない」「不動産投資を始めるには遅すぎる」と勘違いをしないようにしましょう。

先行きが見通せない局面だからこそ、都心のマンション投資

コロナ禍のような先行きが見通せない局面は、不動産投資を始めるのにうってつけのタイミングともいえます。不動産投資は一般的に景気の影響を受けにくいといわれている資産運用方法です。不動産投資のリターンには、家賃収入(インカムゲイン)と売買差益(キャピタルゲイン)の2つがありますが、資産運用のベースになるのは家賃収入(インカムゲイン)になります。

株式や投資信託などは景気が低迷すると値動きが激しくなりますが、家賃収入は不況になっても下落しにくい傾向です。家賃収入は物件が稼働している限り不景気になってもほぼ変わりません。特に都心の好立地マンションは入居ニーズが高いため、家賃収入が安定しています。そのため「経済が不安定だからこそマンション投資を選ぶ」という考え方もできるのではないでしょうか。

安定して働いてくれる投資用物件の3要素「立地・構造・建物管理」

不動産投資は「家賃収入が生命線」という点は忘れてはいけません。そのため選定の際は長期的に空室リスクの低い「安定して働いてくれる投資用物件」を探すことに徹底してこだわる必要があります。このような物件は具体的に以下の3つの要素を備えています。それぞれの内容を見てみましょう。

  1. 立地
  2. 構造
  3. 建物管理

1.立地

「ここに住みたい」と思う人の多い主要沿線や人気駅を利用できることはもちろん、地震や水災に強い地盤や土地形状の立地がベストです。地震についてはネット上で公開されている地盤マップ、水災については国土交通省(自治体)がネット上で提供しているハザードマップを利用すればリスクをチェックできます。

2.構造

数十年単位、あるいはそれ以上の期間で運用する投資物件は構造も重要です。中古物件であれば「どの程度の耐震性があるか」「新築物件であればどのような施工法を採用しているのか」などを、不動産会社の担当者にヒアリングしましょう。例えば中古物件の場合は、建築確認済証が1981年6月1日以前の旧耐震物件は建築基準法改正前のため不安があります。

3.建物管理

建物管理とは、配水管や電気設備の定期点検、植栽や貯水槽の環境管理、建物の老朽化を防ぐための大規模修繕工事などのことです。これらの建物管理が行き届いている物件は、長期的に資産価値を保ちやすい傾向があります。入居者満足度が高くなりやすいため、安定した稼働率が期待できるでしょう。あわせて大規模修繕工事に十分な修繕積立金をストックしているかも重要です。

中古物件であれば「修繕積立金が十分ストックされているか」「管理組合の議事録を閲覧して大きな問題が起きていないか」などをチェックしておくと安心でしょう。また新築物件であれば「どのような業者が管理を担当するのか」をヒアリングすることが大切です。

「不動産投資を始めておけばよかった」と後悔しない選択を

コロナ禍だからといってもローンを利用した不動産投資を始めることはできます。厳しい局面ではあるものの、安定して働いてくれる投資用物件の3つの要素(立地・構造・建物管理)をしっかりと押さえておくことで優良物件を選定することができるでしょう。コロナ禍を理由に思い描いていた不動産投資を先延ばししてしまうとそれだけ資産形成が遅れることになります。

不動産投資は、毎月の家賃をコツコツと積み上げて資産形成を進める仕組みです。早い段階で始めるほど積み上げ期間が長くなり有利になります。あとから振り返ったときに「あのとき不動産投資を始めておけばよかった」と後悔しない選択をしましょう。

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