不動産投資のジャンル別で相性を比較してみよう! 会社員と好相性なのは?

(画像=Brian A Jackson/Shutterstock.com)

不動産投資にはいくつかのジャンルがありますが、「どれが優れているか?」という議論は不毛でしょう。なぜならそれぞれにメリット・デメリットがあり相性のよいタイプは人によって異なるからです。ここでは会社員と相性のよいジャンルについて考えてみましょう。

会社員と相性がよいのは区分マンション投資

不動産投資の代表的なジャンルには、「区分マンション」「一棟もの」「戸建て」などがあります。それぞれのメリット・デメリット、そこから導き出される相性がよいと考えられるタイプをまとめてみます。

投資ジャンル区分マンション一棟もの戸建て
特徴マンション1室を所有し経営するアパートやマンションを建物丸ごと所有し経営する戸建て住宅を所有し経営する
相性のよい人一般会社員地主・プロ投資家プロ・セミプロ投資家
メリット・融資がつきやすい
・手間がかからない
・好立地物件を見つけやすい
・部屋数が多いのでまとまったリターンを得やすい
・オーナーの自由度が高い
・長期入居が期待できる
デメリット・キャッシュフローが出にくいことがある
・規模拡大に期間がかかる
・初期費用が高額
・高額のため売却しにくい
・専門知識と経験が要求される
・建物、敷地面積が広いので修繕費がかかる
・郊外の立地になりやすい

投資ジャンルとの相性はかなり重要です。例えば「区分マンション」と相性のよい一般会社員が専門知識と経験が必要な「一棟もの」にいきなりチャレンジすると破綻リスクが高まります。逆に「一棟もの」などでハイリターンを狙うプロ投資家からすると「区分マンション」にはあまり魅力を感じないケースが多いでしょう。このように相性を見誤ると失敗につながりかねないため要注意です。

区分マンションと会社員の相性がよい理由を詳しく解説

会社員と相性のよい区分マンション投資について、さらに深掘りしていきましょう。上述したメリット・デメリットの一部について補足します。

・メリット:「融資がつきやすい」
区分マンションは属性(勤務先・勤務年数・年収など)重視でローン審査が行われるケースが多い傾向にあります。自営業者などと比較すると安定収入のある会社員は金融機関の審査の際に属性が良いと判断されるのでローン審査に通る確率が高いといえるでしょう。

・メリット:「手間がかからない」
入居者対応や家賃督促などの業務を管理会社に委託すれば、ほったらかしに近い状態で運用することが期待できます。そのため本業に支障をきたすことなく副業(資産運用)することが可能です。

・デメリット:「キャッシュフローが出にくいことがある」
不動産投資はローン返済額と家賃を相殺して少しずつ残債を減らして資産を形成していくのが基本スキームです。区分マンション投資の場合は家賃収入とローンを相殺した結果、短期的にはキャッシュフローが出にくいケースもあります。

ただし会社員の場合は、目先のキャッシュフローよりも長期的に将来の老後資金が重要と判断する人が多い傾向であるためマンション投資が注目されているようです。

コツコツ型は新築マンション投資と好相性

区分マンション投資と一口にいっても新築・中古の選択があります。これも投資ジャンルと同様、相性の良し悪しが考えられますので見ていきましょう。

投資ジャンル新築マンション中古マンション
相性のよい人老後資金をコツコツとつくっていきたい人現時点のキャッシュが欲しい人
メリット・修繕費がかかりにくい
・家賃設定を高くしやすい
・空室リスクが低い
・運用期間が長い
・利回りがやや高い
・初期費用が安い
デメリット・利回りが低い
・初期費用が高い
・購入直後に修繕費がかかるリスクがある
・家賃設定が低くなりがち
・築古物件は空室リスクが高く運用期間も短い

端的にいえば新築と中古のメリット・デメリットは表裏一体といえるでしょう。そのため利回りやキャッシュフローに加えて運用期間・設定家賃・空室リスクなどを含めてトータルで考える必要があります。新築は「長期的に資産分用を考えて老後資金をコツコツと確実につくっていきたい人」、中古は「現時点のキャッシュを欲しい人」に向いていると言えそうです。

ただし中古マンション投資は購入直後に所有する部屋の床や壁、住宅設備の交換費用などまとまった修繕費が発生するリスクがあります。そのため中古マンションを選択する場合は、物件の価格だけでなく修繕費に備えてまとまった貯蓄をしたうえで物件を購入するのが無難でしょう。

手元のキャッシュを使いたくない人や貯蓄に不安がある人、また長期的に安定した賃貸経営を目指したい人は新築物件を選択するのが賢明といえるのではないでしょうか。

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