目的が大事!不動産投資のキャッシュフローはマイナスになってもいい

不動産投資におけるキャッシュフローについては、「プラスになることが最低条件」と「マイナスになる時期があっても構わない」という2つの考え方があります。一般的には前者を支持する人が多いようですが、優劣をつけることはできません。なぜなら、何を目的として不動産投資に取り組むかによってキャッシュフローについての考え方は変わるからです。

キャッシュフローは何によって構成される?

不動産
(画像=FrameRatio/Shutterstock.com)

現金が主体の家計や小さな商店では「いくら儲かったか」は「いくらお金が増えたか」で決まります。このように「キャッシュフロー=利益」と考えるのは一般的と言えるでしょう。

しかし企業経営や投資ではこの考え方は必ずしも当てはまりません。利益は現金のやり取りだけではなく、お金の貸し借りによる「信用経済」によっても生み出されるからです。

ここで、他人資本であるローンを活用した場合の不動産投資において、キャッシュフローを構成する要素を見てみましょう。

・収入(キャッシュフローを増やす)
家賃収入、礼金など

・経費(キャッシュフローを減らす)
固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、管理会社への委託管理料、退去時のリフォーム代、保険料、仲介手数料、入居者募集時の広告費、ローン返済の金利部分などの経費

・その他(キャッシュフローを減らす、かつ経費にならない)
ローン返済の元本部分、所得税(法人税)・住民税

この中で、キャッシュフローに与える影響が最も大きい要素はどれでしょうか。

答えはローンの元本部分です。支払いの初期においては返済に占める利息の割合が多いため一時的に経費が多くなりますが、構成割合が常に大きいのはやはり元本です。そもそも金利は、元本がなければ発生しません。

例えば、毎月の家賃収入が9万円、経費が1万3,000円、ローンの返済が8万2,000円の新築マンションを保有している場合の収支では、月に5,000円の「持ち出し」が発生しています。8万2,000円のローン返済の影響が大きいことが見て取れるでしょう。

ローン返済や経費はムダ金か?

先ほど、キャッシュフローを構成する要素を「収入」「経費」「その他」に分け、ローンの元本が最もキャッシュフローに影響すると述べました。では、ローンの返済や経費は払うだけムダなお金でしょうか。

一つの考え方として、経費はその時だけのために使うものであり、支払い過ぎると「ムダ金」になってしまうと考えられます。しかし元本返済部分は不動産を買うためにローン期間中継続的に支払うお金です。ある時期にキャッシュフローがマイナスになったからといって、ムダ金にはなったとは言えません。

ローンの返済が終われば、通常キャッシュフローはプラスになります。例えば月5,000円のマイナスが30年続くと合計180万円の赤字ですが、完済後の家賃が5万円、経費が2万5,000円だとすると、6年間で元が取れます。後は持ち続けた分だけ累計の利益が増えていきます。

中古物件はキャッシュフローがプラスになりやすいのですが、ローン完済後に保有できる期間が短くなりやすいことには注意が必要です。特に木造アパートなどで長期のローンを組んでしまうと、完済前に取り壊しや大規模な修繕が発生し、最終的な利益がプラスにならないこともあり得ます。

新築の鉄骨鉄筋コンクリートのマンションなどは、30年ローンを組んだとしても完済後10~20年は利用できる可能性が高いでしょう。

必ずしも次のように分類できるわけではありませんが、中古物件をターゲットにプラスのキャッシュフローを条件とする不動産投資家は、現在の(あるいは近い将来の)お金のやりくりに着目していると言えます。新築物件を中心に、一時期のキャッシュフローがマイナスになることを許容する人は、ローン支払いが終わった後まで見据えて長期の資産形成を目的にしていることが多いです。

キャッシュフローの考え方は目的次第

現在のキャッシュフローと将来のキャッシュフローのどちらを重視するかは、何を目的に不動産投資をするのかによって変わるのです。あるいは、手に入れたキャッシュフローを最終的に何に使うのかによって変わるとも言えます。

新築マンションなどに投資する「マイナスのキャッシュフロー許容派(長期のキャッシュフローを重視する人)」は、老後資金を確保する目的の人がほとんどでしょう。一方、中古物件を中心に投資する「現在のキャッシュフロー重視派」は、獲得したキャッシュフローを次の物件を買うために使います。

長期的な資産形成を目的とした場合は一時的なマイナスのキャッシュフローは許容範囲ですが、物件の売買を繰り返して積極的に資産を形成しようする場合は、目先のキャッシュフローがプラスになることは必須と言えるでしょう。

一時的なキャッシュフローはマイナスでも長期的な資産形成ができればいい

不動産投資は最終的には「保有期間中の利益(あるいは損失)」と「売却した時の利益(損失)」の合算で判断する必要があります。

立地のよい都心の新築マンションは築年から10年経過しても、売却価格が下がらないケースもあります。その間、入居者さんからの家賃収入でローンの残高は減少しています。

例えば、新築時に3,000万円で購入した新築マンションが10年後にも3,000万円で売却できたとして、ローンの残債が2,300万円に減少していたとしたら700万円の利益が残ります。

10年間、毎月5,000円の持ち出しがあったとしても5,000×12ヵ月×10年=10年間で60万円の持ち出しです。仮に700万円の売却益があれば、トータルでプラスとなります。

逆に言えば、2,360万円より高く売却できれば、プラスの投資になります。このように10年後のリセール価格が購入価格に比べて減価しにくのは、①都心部、②新築(築浅)の2点が揃った時に実現しやすいと言えます。

同じく購入後、10年保有してリセールすることを中古マンションで考えた場合はどうでしょうか。例えば築15年の中古マンションを購入し、10年保有、その間、月1万円のキャッシュフローがあったとします。1万円×12ヵ月×10年=120万円。

ただし、10年後に売却する時は築25年です。次の購入者を考えた時、築25年の中古マンションを購入するケースでは35年ローンは組めないかもしれません。その場合、売却価格はより低下する可能性があります。

不動産投資は家賃収入で利益を得ることも一つの方法ですが、入居者からの家賃収入でローン残高を減少させ、売却価格とローン残債の差額の利益を得ることが非常に手堅い資産形成の方法の一つといえるでしょう。

その時に重要なのは「リセール価格が落ちにくい物件」を購入する事ということを覚えておきましょう。

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