終わり良ければすべて良し、不動産投資で重要過ぎる出口戦略とは

(写真=Creativa Images/Shutterstock.com)

不動産投資には、入口と出口があります。入口とは物件の購入のことであり、出口とは収益物件を売却し、その物件への投資を終えることを指します。

不動産投資では、物件選びや資金計画など入口への関心がとても高い一方で、出口戦略への関心は低いようです。しかし、実は出口こそが不動産投資の成否を分けると言っても過言ではありません。

不動産投資の出口で失敗しないための戦略を、出口戦略と呼びます。出口戦略とはどんな戦略で、成功するにはどうすればいいのでしょうか。その基本を解説します。

不動産投資の出口戦略とは何か

不動産投資を始めたいと考えている人の最大の関心事は、おそらく「どれくらいの家賃収入があるか」でしょう。その次は、「いくらで買えるか」「ローンの審査に通るか」など、物件の購入に関する事柄ではないでしょうか。

これらは、不動産投資の重要な要素であることは間違いありません。しかし、不動産投資で最も重要なのは、出口戦略です。上記の関心事に出口戦略の要素を加えると、以下のようになります。

「どれくらいの家賃収入があって、最終的な売却で損をしないか」
「いくらで買えるのか、そしていくらで売れるのか」

このように、最終的に物件を売却してはじめて、その不動産投資の収支が確定することを念頭に置く必要があるのです。

これを発展させると、それまで得てきた家賃収入が売却損で吹き飛んでしまわないよう、入口の段階で売却を考慮し、その不動産投資の最終的な成功を目指すことが出口戦略であると言えます。

なぜ出口戦略が重要なのか

不動産投資の経験がない人でも、建物の劣化によって購入時よりも売却時のほうが価格が安くなりやすいことはご存じでしょう。売却時のほうが高い価格になったとしたら、それは建物の劣化分を土地の価格上昇が上回ったからです。建物は確実に劣化するものであり、それに伴って価値は下がることを念頭に置いておいてください。

これを踏まえると、家賃収入を上回るスピードで物件の価値が下がると、最終的な収支はマイナスになることがわかります。これは賃貸経営をしている時には見えない含み損と言えますが、売却時にはそれが表面化します。

資産運用を目的として自己資金を投じ、ローンを組んでまで取り組んだ不動産投資で、最終的に赤字になってしまうのは本末転倒です。出口戦略とはこの失敗を防ぐためのものであり、出口を迎えた時ではなく、入口の段階で考慮しておくべきものなのです。

出口戦略で成功するための必須知識

実際に出口戦略を組み立てるために必要となる、3つのポイントを解説しましょう。これらを押さえておけば、出口戦略をまったく立てない場合と比べて、結果は大きく変わるはずです。

① 物件選び
出口戦略の構成要素の中で、最も大きいのが物件選びです。安定した家賃収入が得られる物件を選ぶのは当然ですが、その物件をいつまで所有するかを想定し、所有期間が終わった時に価格の大幅な下落がないかどうかをシミュレーションします。よく「東京の物件が良い」と言われるのは、売却時の価格下落リスクが小さいからです。つまり出口戦略という観点でも、今後も需要が見込まれる大都市の物件は優良物件であると言えます。

② 売却時の立ち回り
不動産の売却には、正しい手順があります。ネットを活用した方法としては、複数の一括査定サイトに査定を依頼し、不動産会社間の競争原理を利用して良い条件を引き出すという立ち回りは必須です。優良物件であればあるほど、売却時に有利になることは言うまでもありません。

③ 売却タイミング
収益物件の売却タイミングを見極めることも、有効な出口戦略です。「収支がプラスになるタイミングで売る」のが基本的な考え方で、売却価格と家賃収入の総額が取得費用を上回っている時期に売却することで、その不動産投資の成功が確定します。売却のタイミングを図るためには、売却価格と家賃収入のシミュレーションが必要になりますが、優良な不動産投資会社であれば出口戦略で成功するための売却タイミングを提案してくれるはずです。

不動産投資の出口戦略はとても奥が深く、ここだけですべてを解説することはできませんが、「購入時の物件選びから出口戦略は始まっている」「売却時に戦略的な立ち回りが必要」などの基本をしっかりと押さえておくとよいでしょう。

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