不動産投資の空室リスクを回避するための7つの方法

(写真=3DPhoto/Shutterstock.com)

不動産投資には、天災リスクや金利上昇リスク、家賃滞納リスクなどのリスクがあります。ここでは、不動産投資で最も重要な「空室リスク」を回避する方法を解説します。

空室リスクの回避策:立地や管理会社を厳選、サブリース・空室補償の利用など

なぜ、空室リスクが最も重要なのでしょうか。

建物を所有していても入居者がいなければ、家賃収入は0円です。それどころか、毎月ローンの返済があるため、持ち出しになってしまいます。したがって、空室リスクはできる限り回避しなければなりません。

以下に挙げる7つの方法を実行すると、空室リスクを回避しやすくなります。

空室リスクを回避する方法1:都心部×人気駅×駅近にこだわる

不動産投資のセオリーは、好立地の収益物件を選ぶことです。特に学生や単身ビジネスパーソンが対象のワンルームマンションは、「都心部×人気駅×駅近」にこだわる必要があります。このうち1つでも欠けると、空室リスクは高まります。

しかし、好立地の重要性を理解していながら、妥協してしまうケースもあります。「物件価格が破格だった」「営業マンに押し切られた」といった理由で、妥協することのないように気をつけましょう。

空室リスクを回避する方法2:サブリースを利用する

空室リスクをヘッジする方法には、サブリースの利用もあります。これは、サブリース会社(管理会社や不動産会社がサービス提供することもある)と賃貸契約を結ぶものです。サブリース会社が入居者に転貸するため、空室が発生してもオーナーには毎月賃料が入ります。

オーナーにメリットのある仕組みですが、サブリース賃料は満室賃料の80~90%程度に設定されるのが一般的です。空室は回避できるものの、賃料が減る分低利回りになります。

空室リスクを回避する方法3:空室補償を利用する

補償額を満室賃料の80~90%程度に設定し、それを下回った場合に差額を給付金として受け取る仕組みです。一定の賃料を確保できる点はサブリースと同じですが、設定額を上回った分の賃料や敷金・礼金もオーナーの収入になる点が異なります。

サブリースや空室補償の内容は会社によって異なるため、個々のサービスをよく比較して検討すべきでしょう。

空室リスクを回避する方法4:入居率の高い管理会社を選ぶ

入居者も満足度を高めて安定経営をするには、入居者募集やクレーム対応を担う管理会社の対応力も重要です。管理会社の能力は、管理物件数と平均入居率(稼働率)に表れることが多いです。これらをチェックするとともに、サービスの方針もヒアリングしてみましょう。こちらも、複数の管理会社をよく比較した上で契約すべきです。

管理委託手数料は賃料の4~10%が相場ですが、「手数料が安い」という理由だけで選ぶのは危険です。

空室リスクを回避する方法5:再開発エリアを選ぶ

安定経営を実現するためには、現時点だけでなく、将来の空室リスクも想定しておく必要があります。現在大型の再開発が進行中、あるいは計画中であれば、今後エリアの価値が高まって賃貸ニーズも高まる可能性が高いです。

再開発の規模や内容、その波及効果などをチェックした上で、エリアを選定するといいでしょう。

空室リスクを回避する方法6:現地調査をする

立地環境は物件広告やGoogleマップでも確認できますが、やはり現地調査をするのがベストです。紙やネットでは気づかなかったマイナス材料に気づくかもしれないからです。たとえば、周辺に競合物件が集中していて空室が多かったり、嫌悪施設があったりするケースがあります。

空室リスクを回避する方法7:入居率の高いデベロッパー物件を選ぶ

デベロッパーが売主である直販の場合は、過去に施工したマンションの入居状況をヒアリングしてみるといいでしょう。過去の開発物件の稼働状況が良好な場合は、入居者に支持にされる物件を提供するデベロッパーである可能性が高いです。

注意点:「サブリース・空室補償=空室リスクゼロ」ではない

「サブリース」や「空室補償」を利用すれば、空室リスクがゼロになると考えている人がいますが、管理会社や補償会社が破綻すれば、賃料や給付金の貸し倒れが発生します。よって、信用できるパートナーを選ぶことが何よりも重要です。

以上、空室リスクを回避する7つの方法をお伝えしました。
事前に想定されるリスクを潰しておくことが不動産投資の成功に繋がりますので、ぜひ実践してみてください。

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