不動産投資でワンルームマンションを選んだときのメリット・デメリット

(写真=sommart sombutwanitkul/Shutterstock.com)

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、中でも人気なのがワンルームマンションです。とはいえ、すべての投資家にワンルームが合うわけではありません。ここでは、客観的な視点でメリット・デメリットを解説します。

ワンルームの5大メリット:少ない投資額、ほったらかし運用、売却がスムーズなど

ワンルームのメリット1:少ない投資金額と頭金で買える

不動産投資(賃貸経営)というと、富裕層がするものというイメージがあるかもしれません。たしかに、新築のマンションやアパートは1億円以上することもありますが、ワンルームマンションだと都心でも新築や築浅なら数千万円、中古なら数百万円~1千万円台で購入できるものもあります。

しかも物件価格の大半はローンでまかなえるため、実際に必要なキャッシュは、頭金と諸経費だけです。頭金は物件価格の1~2割、場合によっては頭金なしのフルローンも可能です。

ワンルームのメリット2:ほったらかしに近い形で運用できる

管理に手間のかからないこともワンルームマンションの魅力であり、忙しいビジネスパーソンにも向いています。購入後のルーティンワークは、月に1回賃料の入金をチェックすることくらいです。

収益物件を運用していく上で欠かせない業務(入居者のトラブル処理、賃料の督促、退去時の対応など)は、専門の管理会社に委託することで代行してもらえます。

ワンルームのメリット3:運用コストが予想しやすい

不動産投資で失敗するパターンの一つに、収入や資産に見合わない規模の収益物件を購入してしまい、修繕費が予想以上に膨らみ破綻するというものがあります。たとえば、アパートや1棟マンションを経営している場合、数百万円単位の修繕費が突如発生することもあります。

ワンルームマンションであれば、管理費や修繕積立金、中長期的な住宅設備の交換費用などのコストを見積もりやすく、資金計画と実際の差異が生まれにくいというメリットがあります。

ワンルームのメリット4:スムーズに売却しやすい

私的年金を目的に不動産投資を始めた場合でも、何らかの理由で収益物件を売却する必要が生じることもあります。

1棟マンションやアパートなどは高額なので、買い手がなかなか見つからず、値引きをしても売れないケースもあります。ワンルームマンションは価格が手頃なため、価格が適正で立地が良ければ比較的スムーズに売却できるでしょう。

ワンルームのメリット5:選択肢に柔軟性がある

所有する部屋数を増減させることで、経営規模を自由に調節できるのもワンルームマンションのメリットです。

「初めての不動産投資なので、まずは1部屋所有したい」「リターンを大きくしたいので、一度に5部屋購入したい」「一定期間ごとに1部屋ずつ増やしていきたい」など、オーナーの要望(人生設計)に合わせて、好きなタイミングで所有する部屋数を自由に調整できます。

以上が、ワンルームマンションの主なメリットです。今後単身世帯が増えるという予測も、追い風と言えるでしょう。

ワンルームのデメリット:短期的には儲からないこと

デメリットは、「低利回り」という点が挙げられます。特に新築マンションや築浅マンションは、その傾向が見られます。

ワンルームマンションは立地が良いケースが多いため、低利回りになりがちです。東京23区であれば、ワンルームマンションのほとんどが、通勤に便利な路線の駅近にあります。資産価値が高いため、どうしても物件価格が割高になり、利回りが低くなってしまうのです。ただし、立地が良いため、駅から距離のある物件より優位性を持っていると言えるでしょう。

また、経営規模が小さいため、大きなリターンが見込めません。毎月少しずつ残債を減らしながらコツコツ資産形成していくスタイルが基本になります。

このような特徴があるので、ワンルームマンションは「短期で大きく儲けたい人」には向かず、「将来の私的年金代わりにしたい」というビジネスパーソンにマッチすると言えるでしょう。

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