不動産投資は今すぐにでもはじめたほうがいいのか?

(写真=Nishihama/Shutterstock.com)

東京オリンピック前後に不動産価格が暴落するという声をよく聞きます。不動産投資をはじめたいけれど先延ばしにするべきかと迷っている方もいるでしょう。マンション不動産が「暴落まで待つ派」と「今すぐはじめる派」のメリットとデメリットを解説します。

不動産価格が「暴落まで待つ派」のメリットとデメリット

暴落まで待つメリットとしては、底値で収益物件を購入すれば高値掴みのリスクはなくなることです。購入価格が割安になることでローンの総額をセーブでき、利回りがよくなり、キャピタルゲイン(売却差益)も出やすくなります。

このようなメリットに注目すると、不動産投資はマンション暴落まで待った方がよいという結論になりそうですが、デメリットもあります。

これは株式なども同様ですが、投資対象が値上がりしているときは、その反動による値下がりを予見しがちです。しかし実際には上がったから下がるという保証はどこにもありません。将来的にさらに値上がりし、後から見れば現在の価格はむしろ割安だったという可能性もあるわけです。

期待したような値下がりが起きなければ、早めにはじめればよかったと後悔することになるかもしれませんし、不動産市場が長期的に軟調で期待していたような暴落が起きないケースも考えられます。

不動産投資を「今すぐはじめる派」のメリットとデメリット

不動産投資を今すぐはじめる人のメリットは、購入までのタイムラグがないため返済総額を減らせることにあります。例えば今すぐスタートした人と、5年待ってからスタートした人では5年分の残債の差が出るわけです。

不動産投資には所得税の節税効果もありますがこれも5年分の差がでます。

また、不動産投資を今すぐはじめた人は、ローンの返済期間を長めに設定しやすいメリットもあります。例えば35歳からはじめて65歳のリタイア時期までにローンを完済したいと考えた場合、今すぐはじめれば返済期間を30年に設定できます。

これに対して、5年迷ってからはじめた場合の返済期間は25年になるわけです。当然ながら返済期間が短くなったぶん、月々の返済額が膨らみ返済中の負担は大きくなります。

デメリットは高値掴みの可能性があります。このへんの判断はとても難しいですが、最終的には今後の不動産市場がどうなるかを予測し、それに合わせてスタートのタイミングを決めるしかありません。

そのための情報収集としては、経済メディアに触れる、経済にくわしい知人に相談する、勉強会やセミナーに参加するなどがあるでしょう。

情報収集した結果、不動産価格が大きく下がると思うのであれば待つのも一案です。逆に不動産価格が軟調、あるいは値上がりすると思うのであれば早いタイミングでのスタートが賢明でしょう。

不動産価格が下がっても金利上昇で返済総額が膨らむことも

不動産投資をはじめるタイミングをはかる指標としては「ローン金利」があります。現在は超低金利が長期的に続いているため投資家にとって有利な局面です。この先、不動産価格が大きく下がっても、金利が上がってしまえば返済総額は膨らみやすくなります。

そのため不動産価格と金利の両方の動向を見据えながらタイミングをはかるのがベターです。

とはいえ不動産市場や金利の動向を正確に予測するのは経済の専門家でも至難の業です。もし迷いが大きいのであれば、「○年○月まで待つ」と期限を決めて様子見をするのもよいでしょう。

いずれにしても年金に頼れない現役世代は、何らかの資産形成をしていく必要があります。それを意識した上でご自身の人生に不動産投資が必要かを熟慮してみましょう。

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