投資用マンションだからこそ大切な長期修繕計画 所有者が住んでいなくても20年、30年先は大丈夫か

(画像=Grand Warszawski/Shutterstock.com)

マンションの資産価値を維持するためには、長期修繕計画を確実に実施していくことが重要です。特に、投資用マンションの場合は所有者が住んでいるわけではないので、分譲会社や管理会社がいかに対応していくのか、それを見極めることが重要です。

「2つの高齢化」で機能不全に陥るマンションも

「2つの高齢化」に苦しんでいるマンションが少なくありません。建築後、年数が経過すると建物の老朽化が進んでいるにもかかわらず、所有者が高齢になっていることで十分な維持管理が行えず、機能不全に陥るケースが見られるようになってきたのです。

そうならないためには、建物の劣化に応じて適切な時期に修繕を行う必要があります。その実現のためには長期修繕計画を立てる必要があり、修繕積立金を集めて、その資金で確実に修繕を実行していかなければなりません。

一般の分譲マンションであれば、多くの場合は所有者自身が住んでいるため、所有者が建物の老朽化に直面しますが、投資用マンションには所有者が住んでいないため、どうしても長期修繕計画の策定が手薄になり、実施についても老朽化の進行に対して遅れがちになってしまいます。

大規模修繕の概要を確認する

マンションは、建物・設備の劣化状況に応じて適切に修繕を行わないと劣化がどんどん進んでしまいます。住まいとしての快適性が失われると同時に、資産価値も低下します。

賃貸運用という点から見ると、それはテナントの退去や賃料の低下に直結します。放置しているとますます劣化が進み、補修に係る費用が高くなり、資金不足で補修を行えず、一層劣化が進むという負のスパイラルに陥ります。

そうならないためには、まずは分譲時に妥当な長期修繕計画が立案され、その実現に必要な修繕積立金や基金などが集められる体制になっているかを確認する必要があります。

たとえば、東京都『分譲マンション長期修繕計画・計画修繕ガイドブック』によると、タイル張りの外壁は9~15年で大規模修繕する計画が多く、平均すると12年ほどです。また、屋上の露出アスファルト防水は建築後10~14年が目安で、平均は同じく12年ほどとなっています。

入居者が快適に過ごせるような環境づくりが大切

その実現のためには、一定のコストがかかります。計画の内容に沿った修繕積立金になっているのかどうかをチェックしておきましょう。修繕積立金が高いと物件を売りにくいため、当初は安くして一定期間経過後に引き上げるケースもあります。今はどれくらいで、何年後にいくらになりそうなのかなどを確認しておかないと、マンション経営の収支が大きく変動してしまいます。

投資用マンションには所有者が住んでいないため、管理組合の活動は分譲会社や管理会社が代行することになります。よって、管理組合の出納業務や建物の維持修繕計画、工事の実施などを完全に任せられる体制になっているかどうかがポイントになります。

また、日常の共用部の巡回点検や各種定期点検、検査サポートなどのメンテナンス活動も欠かせません。それができていないと、テナントの満足度が低下し、空室や賃料の低下につながってしまいます。

管理会社の活動実績をチェックしておく

そうした活動を期待できるかどうかを知るために、管理会社の活動実績についてもチェックしておきたいところです。投資用マンションを販売している会社の多くは、社内に管理部門を設けて物件の管理を行っているか、関連会社として管理会社を設置しているケースがほとんどです。

大手管理会社と資本提携して管理専門会社を設立し、経験豊富な大手のノウハウを取り入れて管理の充実を図っているところもあります。投資先選びに当たっては、このような点までチェックしておくと安心です。

さらに万全を期すのであれば、その会社が過去に分譲した物件の管理がどうなっているのか、現地に足を運んで確認しておくといいでしょう。

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