不況に強い!マンション投資のすすめ

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(写真=Sean K/Shutterstock.com)

マンション投資は、株式投資や投資信託に比べて不況に強いとされています。「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれるように、不動産投資は、堅実で安定した資産運営の手段として他の投資よりも優れています。今回は、マンション投資が不況に強いとされている理由と、不況に強い物件選びについて解説いたします。

マンション投資が不況に強い理由とは

1.価格変動が緩やか

株式投資や投資信託、FXは、日々、さまざまな情報を材料に価格が変動します。過去ではイギリスのEU脱退や、米中の貿易摩擦が例としてあげられるでしょう。これらは日本経済に直接的な影響を与えていないにも関わらず、「今後、影響を与えるのではないか」という見方から、日経平均株価を下落させる要因となりました。

為替相場も、日銀のマイナス金利導入で、短期的には1ドル120円台まで円安が進みました。しかし、はっきりとした効果が見えていないことから、金融緩和の効果を疑問視する声もあがっています。不景気な時は、将来を悲観するような報道も多く、株価や為替にマイナスの影響を与えることが少なくありません。

一方のマンション投資は、他の投資に比べて、価格変動が緩やかです。上述したような噂や憶測で価格が大きく変動することもほとんどありません。実際に経済状況が悪くなり、需給バランスが崩れれば、価格は下落するでしょうが、それでも株式や投資信託、レバレッジをかけたFX投資のように、資産がゼロになることはないでしょう。

2.不況時でも運用利益を生み出す

株式投資の場合、不況で株式会社の利益が上がらなければ、配当金は減額や廃止になり、何十年に渡って配当金がゼロとなる可能性もあります。FXの場合、金利差(スワップ)を目的とした運用により、レバレッジをかけて運用しなくても、年間金利差益を得ることが可能です。ただし、世界的な不況が起きた場合、現状の高金利通貨国は経済破綻に陥る可能性があります。その結果、通貨の価値が大きく毀損する可能性もあり、十分な注意が必要です。

それに比べてマンション投資の場合、不況だからといって賃料が半額になるようなことはありません。実際、2008年のリーマンショックの時でも、賃料相場に大きな変化はありませんでした。賃貸需要そのものが不況により大きく下落することがないのは、こうした過去の事例からも分かります。都内近郊のマンション投資の場合、4%~6%の投資物件が多くみうけられますが、不況時にも他の投資に比べて比較的安定的に運用利益を生み出すことができるといえます。

不況に強い物件選び

それでは「不況に強い」物件を選ぶにはどうしたらよいのでしょうか。

1.賃貸需要の内容を調べる

まず賃貸需要の内容を調べることが重要です。例えば、大規模工場の勤務者などによって賃貸需要が維持されている場合には注意が必要です。不況時には、会社が倒産する可能性が高くなりますし、会社の統廃合により大規模なリストラが発生する懸念もあります。もし投資物件の賃貸需要が、こうした会社の工場勤務者などによって維持されている場合、その工場が閉鎖された際には空室リスクが一気に跳ね上がります。

マンションを選ぶにあたっては、その地域の賃貸需要がどのように維持されているのか、不況時に影響を受けないのかを調べておくことをおすすめします。

2.需要の多い賃料価格帯の物件を選ぶ

賃料の高い物件は、不況になると、空室リスクが高まります。六本木ヒルズなどブランドとして確立した物件では、不況に関係なく入居率を高く維持することができるでしょうが、建物のグレードによって賃料が高く設定されている物件は不況時に強い物件とはいえません。一方、賃料価格が低く需要の多い物件であれば、不況時の賃貸需要に大きな影響はありません。

3.借入比率を下げ、返済期間の長い金融機関を選ぶ

物件を融資で購入する場合は、借入比率を下げ(ある程度の頭金の用意が必要です)、返済期間の長い金融機関を選択することをおすすめします。不況時には、仕事を求めて都内近郊に引っ越してくる方や、仕事が無いので地方に戻る方など、入居者の変動が多くなることが予想されます。タイミング次第では、所有している複数の物件が空室になることもあるかもしれません。

借入比率や金融機関を考えて融資を受けることで、毎月の返済額を低めに抑え、ある程度の期間で空室が続いても、返済が滞ることがないようすることが大切です。さらにリスクヘッジとして、ある程度のキャッシュを備えておければ理想的でしょう。

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