集金代行契約とサブリース契約のメリット・デメリットと違いとは?

(写真=Atstock Productions/Shutterstock.com)

多くの不動産投資家は、物件の管理をアウトソーシングします。ノウハウを持つ人は少ないですし、会社勤めや自営業など本業を他に抱えているとなかなか物件管理には手が回りません。そこで、不動産管理会社と管理委託契約を結ぶことになります。今回は、その契約の種類である「集金代行契約」と「サブリース契約」の違いやメリット・デメリットについて説明します。実際に投資を始める前に内容を把握しておきましょう。

集金代行契約もサブリース契約も管理委託契約の一種

集金代行契約やサブリース契約は、どちらも不動産の所有者が不動産管理会社と締結する管理委託契約の種類です。不動産投資は、一般的な金融商品(株式や債券など)への投資とは異なり、ただお金を投資するだけでは終わりません。手に入れた物件への入居者の募集、清掃や修繕、入居者との契約手続き、家賃の集金、トラブル時の対応など、さまざまな管理作業が継続的に発生します。

ノウハウを持たない投資家個人がそれらを一手に引き受けるのは、とても大変です。特に、本業を抱える兼業投資家であれば、なおさら管理業務を自ら行う時間や労力がとれないことがほとんどでしょう。自分でこなしきれない管理業務をやってもらうために、不動産管理会社と管理委託契約を結ぶことになります。

集金代行契約とは、その名の通り集金を代行する契約です。しかし、家賃の集金にとどまらず、上記の作業のほとんどをサポートしてくれるケースが多い傾向といえます。家賃の数%の管理手数料でプロの不動産管理会社がサポートしてくれる体制が整っています。サブリース契約は、不動産所有者の物件を不動産管理会社が借り上げて、その不動産管理会社が入居者に転貸する契約です。集金代行契約と同じように管理業務をやってもらえるのに加えて、空室時の賃料保証がつきます。

集金代行契約のメリットとデメリット

集金代行契約とサブリース契約にはそれぞれどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。集金代行契約のメリットは、家賃収入の多くを収入として見込めることです。サブリース契約とは異なり、不動産所有者が入居者と直接契約を締結するため、家賃収入の多くを(管理手数料を支払った残り)を手に入れることができます。

管理業務は不動産管理会社に任せられるため、運営に集中できるのもメリットといえるでしょう。逆にデメリットとしては、空室リスクがあります。入居率が下がれば、そのまま家賃収入の低下として跳ね返ってきます。万が一入居者がゼロなら、収入もゼロです。

サブリース契約のメリットとデメリット

サブリース契約のメリットは、集金代行契約ではカバーできなかった空室リスクがなくなる点です。不動産管理会社に物件を借り上げてもらい、そこから一定の賃料を得ることができますから、空室であっても滞納があっても家賃が保証されます。不動産管理会社に賃貸経営してもらうようなもので、管理業務のいっさいをお任せできるわけです。

その一方で、保証される家賃は入居者の支払う本来の家賃より安くなります。安定する分、収入が低くなりがちなのです。また、入居者と直接的な契約があるわけではないので、どんな入居者が入居するのか属性が分からず、不透明な契約になることもあります。

入居者の賃貸契約は確認しよう

「集金代行契約」「サブリース契約」どちらにしても、自分だけでは担いきれない管理業務を外注できるので、かなり楽になります。不動産管理会社は豊富な経験とノウハウを持っていますから、管理の質も上がるでしょう。ただし、何もかも任せてしまい、物件の所有者として最低限の確認すらしないのは望ましくありません。

不動産投資には、融資も含めて大きなお金が投じられます。その分、責任を持って状況をチェックするべきです。サブリース契約を結んだ場合でも、入居者の賃貸契約を確認するなど、実態の把握は重要です。また、不動産管理会社とコミュニケーションを取ることも不動産投資家としての努めといえるでしょう。

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