不動産投資の効率を測るなら「ROI」と「CCR」を理解すること

(写真=Wright Studio/Shutterstock.com)

不動産投資で重要なのは、「レバレッジ」を効かせることです。しかし、レバレッジと言われても、普段お金を借りる機会が少なければよく実感できないかもしれません。そこで用いられるのが、「ROI」や「CCR」といった指標です。今回は、ROIやCCRの意味とその使い方について説明します。

不動産投資のメリット「レバレッジ」とは?

ROIもCCRも、不動産投資のレバレッジ効率を測る指標です。そこで、ROIやCCRについて説明する前に、不動産投資における「レバレッジ」についておさらいしましょう。

株式投資の場合は、信用取引を活用するケースもありますが、基本的には自己資金100%で行うケースが多いでしょう。むしろ、株式投資を理由にお金を借りることは難しいでしょう。カードローンやキャッシングのように、手段を問わない借金を利用することはできるものの、金利がきわめて高いため利用しない方が無難です。結果として、自分のお金だけで投資することになります。

この場合は、投資に必要なお金が貯まるまで手が出せないことになります。また、仮に100万円が貯まって株式を購入したとしても、配当利回り3%とすると毎年3万円しか収入を生み出しません。1億円を貯めれば配当利回り3%でも300万円となりますが、そこまで貯められるのは一握りの人だけです。もちろん、株価が上昇すれば配当金に加えて売却益を得ることはできますが、投資元本が少なければそれほど大きな利益を得られるわけではありません。つまり、株式投資はお金持ちにならない限りそれほど儲からないということもできます。

一方の不動産投資では、金融機関からの融資を活用できます。仮に貯金が100万円しかなくても、安定した会社に勤めていれば、その信用を生かして1億円借りることができるかもしれません。つまり、100万円の貯金で1億円レベルの不動産投資に取り組めます。このように、他人の資金を活用することで、少ない自己資金で規模の大きな投資に取り組むことをレバレッジを活用すると呼んでいます。

レバレッジ効率を測るROIとCCR

ROIとは、Return On Investmentの略語で、「投資収益率」のことです。投資に対するキャッシュフローの額を、購入額+借入額で割った値に当たり、文字通り収益率を意味しています。ROIが高いほど、効率のよい投資ができているということになります。

一方のCCRは、Cash on Cash Returnの略語で、「自己資金収益率」のことです。キャッシュフローの額を、投じた自己資金額で割った値に当たります。CCRが高いほど、レバレッジが利いているということになります。

仮に、1,000万円の自己資金と9,000万円の融資で、1億円の物件を購入したとします。この物件が年間300万円のキャッシュフローを生んだ場合、ROIとCCRは以下の通りとなります。

ROI:300万円÷1億円×100=3%
CCR:300万円÷1,000万円×100=30%

このように、自己資金に加えて融資を受けることでレバレッジが利いていることが、ROIとCCRを比較することで分かります。数字でレバレッジ効率を見られるのが、ROIとCCRを計算する意義です。

CCRを見て投資回収期間を計算しよう

CCRを活用すれば、投資した自己資金がどれくらいの期間で回収されるのかも分かります。先ほどの例で見ると、自己資金が1,000万円で年間キャッシュフローが300万円ですから、投資回収期間は以下の通りです。

投資回収期間:1,000万円÷300万円≒3.3年

もし融資を受けることがなければ、1,000万円までの物件しか購入できません。この場合、家賃収入も減少するでしょう。キャッシュフローが50万円になったとすると、投資回収期間は20年(1,000万円÷50万円)にまで長期化します。

お金を借りることを毛嫌いする人もいますが、不動産投資の場合はなるべくレバレッジを効かせる形で融資を受けないと、投資効率が悪くなります。逆にレバレッジが効けば、一般的な会社員投資家でも本業を超えるキャッシュフローを手に入れることも、全く夢ではありません。

不動産投資では、大きなお金を動かすことになります。そのため、行動を始める前にシミュレーションを行うことがとても重要です。シミュレーションする数字として、キャッシュフローや利回り、返済額だけではなく、ROIやCCR、あるいは投資回収期間も含めるようにしましょう。

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