不動産投資で節税したいサラリーマンのために伝えたいイロハのイ

(写真=Nong Mars/Shutterstock.com)

「不動産投資をすると節税できる」と聞いたことはないでしょうか?確かに、不動産投資に関連した費用を経費として申告することで、課税所得を減らし節税につなげることは可能です。しかし、不動産投資の目的は節税だけではありません。むしろ、節税を最重要目的に据える必要はなく、黒字化を目指して経営努力を続けるのがあるべき姿です。不動産投資の目的と、節税の位置づけ、経費にできる範囲について説明します。

「節税目的で不動産経営」は本末転倒?

不動産投資の目的は、人それぞれに異なります。大まかに分類すると、3つです。家賃収入という安定的な収入の柱を作る「インカムゲイン目的」は一般的です。また、購入した不動産の評価価格の値上がりによる売却益を得る「キャピタルゲイン目的」というケースもあります。さらに、減価償却利用や資産圧縮による「所得税・相続税の節税」を最大限にするため行う場合もあるでしょう。

これらの目的に優劣はないのですが、少なくとも所得税の減税を目的として不動産投資に乗り出すのは避けた方がよいでしょう。なぜなら、不動産投資によって所得税の節税になるのは、不動産経営が赤字になったときだからです。家賃収入よりも経費や税金などの支出の方が高いときに限って、その他の所得との損益通算によって課税所得を目減りさせることができます。

当然ながら、不動産投資の赤字幅が大きすぎると、自分の生活にも困窮する事態に陥りかねません。そもそも、赤字を出すために、多額の資金や借金を不動産に投じるというのは本末転倒といえないでしょうか。キャピタルゲインやインカムゲインを目的に、長期的な視野で不動産経営に取り組み、結果として初年度からしばらくの間は投じた経費が大きくなって赤字・節税になります。

つまり、節税は不動産投資のメリットの中でも脇役的な存在であり、あくまで主役はキャピタルゲインおよびインカムゲインと考えるべきでしょう。しかし、利益を得るためにも支払う所得税の節税を狙うというのは問題ありません。この場合、経費の計上が鍵となります。

不動産投資で経費計上できる範囲

確定申告の際、不動産収入から経費を差し引くことで課税所得を抑えられ、結果として所得税や住民税の節税となります。しかし、ここで問題となるのが、どの範囲まで経費として計上できるかという点です。大まかにいうと、不動産投資や物件の運営に関連する費用を経費として計上できます。

ただし、個人の場合は事業のための支出と私生活のための支出が混在している場合もあるので、そうした場合は「家事関連費」といって事業に支出したと認められる割合のみを経費として計上します。たとえば、自宅の20%を事務所として使用している場合、家賃の20%を経費として計上できることになります。代表的な経費としては、以下のような項目があります。

・租税公課
・保険料
・減価償却費
・修繕費
・管理費(管理会社への委託費用含む)
・税理士や司法書士への報酬
・ローンの金利部分のみ(借入金利息)
・その他不動産投資に関連する通信費、新聞図書費、接待交際費、交通費など

不動産投資に関連する税金・保険料・減価償却費・その他費用がすべて経費扱いになります。なお、ローンの元本部分は経費にできないので注意が必要です。

まずは利益を上げることを優先

知識を得れば得るほど、不動産投資や経営による節税に熱中する投資家は少なくありません。しかし、やはり最大の目的は収益力を高めることにあり、節税は副次的な目的となります。まずは、購入した不動産の入居率を高めて、安定した家賃収入を確保することを目指すべきでしょう。節税にだけリソースを投じるのは、あまりおすすめできません。

利益を上げるためには、経費にこだわるとともに支出を削減することも重要です。たとえば、リノベーションにしても、すべてを業者に丸投げするのではなく、可能であれば一部分は自分で担当すれば費用は圧縮できます。

購入した物件に付加価値をプラスし、人が住みたくなるような物件にすることが王道です。リノベーションによって部屋を生まれ変わらせたり、業者と粘り強く交渉して理想に近い部屋作りを実現させたりと、地道な努力が投資家には求められます。会社を経営する経営者のように、物件を「経営」する立場として物件を管理することが重要です。

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