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不動産投資は若いうちから取り組んだ方が有利?その理由とは?

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(写真=Ravil Sayfullin/Shutterstock.com)

株式や投資信託のような有価証券への投資に比べると、不動産投資にはハードルの高いイメージがないでしょうか。確かに、不動産の価格は数千万以上となることも当たり前なので、「そんなお金なんて払えない……」と尻込みする人も少なくありません。

しかし、不動産投資は情報収集や行動次第で大きな収益の柱を作ることができるばかりでなく、若手会社員ではなかなか得られないようなビジネス体験を積める大きなチャンスでもあります。若いうちから少しずつ取り組むことで、20年後や30年後には同世代の人と大きく差をつけられるかもしれません。不動産投資に早く取り組むメリットと考え方についてお伝えします。

大きな勘違い「不動産投資は年配のお金持ちがやるもの」

一般的に、不動産投資というと年配でお金持ちの人がやるものと思われています。「大家さん」の響きには、退職したおじいさんやおばあさんが老後の時間つぶしとしてやっているような、のんびりとしたイメージがあります。また、不動産投資で購入する土地や物件は数千万から一億円を超えることも珍しくないので、起業して一発当てた経営者が節税や資産増のために手を出すようなイメージを持つ人もいるかもしれません。

どちらにしても、20代から30代の一般的な会社員が取り組むイメージが持てないのが不動産投資でしょう。自社株の購入や積立投資であればまだしも、不動産の売買には高いハードルを感じている人も多いのではないでしょうか。

しかし、お金のできる年代になってから取り組んでも成功するとは限りません。現実にも、退職してから不動産投資に取り組む人がいます。確かに、退職金が出たことで元手となるお金を豊富に持っているため、不動産投資という選択肢は間違いではないでしょう。

ところが、高齢になると情報収集力や学習力、行動力などといった側面で若い人にはかないません。そして、不動産投資初心者であるにもかかわらず、なまじ社会経験を積んでいるために「不動産投資の知識が少ない」という事実を認めきれず、自分の判断力を過信してしまいがちです。結果として、他人に勧められた物件をよく吟味しないまま購入してしまい、大きな損失を出してしまうことが少なくありません。

不動産投資こそ若いうちから取り組むべき資産運用方法

一見年配のお金持ちにしか手が出せないと思われがちな不動産投資ですが、実は若いうちから取り組んだ方が有利な側面もあります。

一言で言うと、不動産投資は長期的に取り組むべき資産運用方法だからです。ハイリスクハイリターンの投機的な投資方法を除けば、多くの投資・資産運用はそれほど短い間にすぐ成果の出るケースはあまりありません。むしろ、長い目で見てゆっくり資産を育てるという考え方で取り組むべきものです。

残された時間の限られた高齢者よりも、時間はたくさんある若い人の方が、不動産投資をはじめとした多くの投資・資産運用に向いています。もちろん、投資した金額(元本)より損してしまうケースもありますから、知識を身につけて情報収集し、リスクを少しでも抑えるような立ち回りは必要です。

若いうちから勉強し、少しずつ行動に移すことで、投資は成功しやすくなります。これは、不動産投資においても例外ではありません。お金を持っていることよりも、「時間」を持っている方がはるかに重要です。二度と取り戻せない「時間」という資産を豊富に持っている若者は、高齢者よりも有利なポジションにあります。

不動産投資に早く取り組むべき理由1:長期の融資を組みやすい

そうは言っても、不動産投資に高いハードルを感じているかもしれません。もう少し、不動産投資に早く取り組むべき理由を詳しくご説明しましょう。

先ほど「長い目でゆっくり資産を育てるという考え方」と述べましたが、具体的には若い人の方が長期の融資を組みやすい点が有利な点として挙げられます。高齢者が20年や30年といった融資を組むのは、どうしても難しいと言えます。

そもそも、融資期間は建物の法定耐用年数に準拠しています。法定耐用年数とは、減価償却費の算定基準として定められたものです。法律上で、住宅用建物の耐用年数は以下の通り決まっています。

・ 木造:22年
・ 軽量鉄骨:27年
・ 重量鉄骨:34年
・ 鉄筋コンクリート:47年
※中古住宅の場合は、法定耐用年数から経過年数を差し引いた年数が残存耐用年数として、融資期間算定の参考とされます。

実際は、仮に法定耐用年数が47年あったとしても、それがそのまま融資期間になるわけではありません。金融機関にもよりますが、最長で30年が原則ですし、信用の低い初心者投資家に対してはもう少し短い期間になってしまうこともあるでしょう。しかしそれでも、若いうちの方が長い融資期間を提示してもらえる可能性があります。

不動産投資に早く取り組むべき理由2:キャッシュフローの確保が容易

長期の融資が可能なので、キャッシュフローも確保しやすいです。お金がない若い人でも、融資という「他人資本」を活用してレバレッジを利かせれば、十分効率的に利益を上げることが可能となります。

不動産投資において、キャッシュフローとは家賃収入から管理費用やローン返済額を引いた差額のことを指しています。管理費用には、清掃費や設備の点検・修繕費用、管理会社への支払いを含めることになります。管理費用は、融資の期間とはあまり関係ありません。

融資期間と深く関係するのは、ローンの返済費用です。同じ金額でも、融資期間が長ければその分だけ一回当たりの返済額が少なくなります。したがって、家賃収入から差し引いても手元にキャッシュが残りやすいわけです。融資期間が短いと、毎回の返済で経営に四苦八苦する可能性が高くなります。

もちろん、融資期間が長いと「返済総額が膨らむ」というデメリットはあります。毎回の返済額には利息が含まれますから、返済回数が増えることで返済総額が増えることにはなります。逆に、短期間で返済した方が返済総額は少なくなります。

しかし、特に投資を始めて最初の頃はキャッシュフローを積み上げるのが無難ですし安全です。キャッシュが増えれば、次の物件を買い増すこともできます。複数物件が保有できれば、各物件のキャッシュフローから繰り上げ返済して財務体質を強化することもできます。


不動産投資に早く取り組むべき理由3:情報収集がしやすい

若者の特権は時間だけではありません。情報収集力と体力・行動力が年長者より優れていることが挙げられます。

情報収集力とは、要するにインターネットで情報を収集する力があるということです。最近では、物件情報がインターネット上で閲覧できるのは当たり前になっています。また、社会経済の情報だけではなく、地域住民の「口コミ」までインターネットで見られることもあります。

ただ情報収集できるだけでなく、その情報を吟味できるリテラシーの面でも、若者の方が有利でしょう。ただインターネットを使えるだけでは、情報の正誤を判定したり必要な情報を引き出したりできません。インターネットを使う能力のある若い人は、パソコンやインターネットに慣れ親しんでいるという意味でも有利です。

体力や行動力といった面でも、若い人が有利です。情報収集する上では、物件のある地域や管理会社、不動産会社などを泥臭く回ることも場合によっては必要となります。高齢者ともなると、なかなかそこまではできません。フットワーク軽く、どこにでも入り込んでいけるのは若い人の専売特許です。

不動産投資に早く取り組むべき理由4:長期的な視野で取り組める

若い人には時間がたくさんありますから、より長期的な視野で不動産投資に取り組むことができます。

前述の通り、不動産投資は長い目で見るべきものです。一年や二年といった短い期間では、融資金額もたいして返済できませんし、中には家賃収入が思ったように入ってこないケースもあります。融資期間も最大30年ですから、短くても5年単位で考えるべきでしょう。

たとえば、2007年まではファンドバブルで好調だった不動産市場は、その後のサブプライム問題とリーマンショックで大きく落ち込みました。その後2011年には東日本大震災が発生し、関東北部から東北地方の太平洋側を中心に大きな被害を受けます。しかし、2012年末に就任した安倍首相の下で量的緩和が進んだ結果、不動産市場は少しずつ上昇に転じています。

2017年までの10年間でも、まるでジェットコースターのような浮き沈みを経験しているくらいですから、これからも同じように浮き沈みすることが予測されます。特に、2020年の東京オリンピックまで首都圏を中心に不動産価格の上昇が期待されています。

市場の浮き沈みは避けようがありません。大事なことは、短期の浮き沈みに動じることなく、長期的な社会の変化を捉えて投資判断を行うことです。時間のスケールを大きく捉えて動けるのが若者です。

不動産投資に早く取り組むべき理由5:社会と経済の動きに敏感になる

若いうちから不動産投資に取り組むことで、社会や経済の動きに敏感になります。

不動産市場の動向には、社会や経済の動き、地政学的リスクなどが関係してきます。たとえば、日本社会では首都圏を中心とした大都市への人口流入が続いており、地方では人口減少が止まっていません。今後も同じようなトレンドが続くと予想されていて、国土交通省の見込みによると2050年には現在、人の住んでいる地域の約2割が無居住化するということです。したがって、大都市の物件を購入した方が入居率が高まりやすいと考えられます。

不動産は、現金と異なりインフレリスクに強いというメリットがあります。日銀では2%のインフレをターゲットとしていることから、この先不動産に資産を振り分けることがリスクヘッジになるのではないか……そういった仮説も考えられます。このように、ニュースを自分の行動と結びつけられるようになります。

このケースのように、社会や経済の動きが不動産市場の動向に影響します。否が応でも幅広く情報をインプットせざるを得ませんので、社会人として成長できるでしょう。

不動産投資に早く取り組むべき理由6:本業にもプラスの影響を与える

本業として会社勤めをしている場合、不動産投資に副業として取り組むことで本業にもよい影響があります。

まず、副業で十分な収入や資産形成を見込めることから、本業でも周囲の顔色をうかがったり失敗に怯えたりすることなく、刺激的なチャレンジができます。新たなプロジェクトに名乗り出る、新規事業部に異動希望を出すなど、リスクを取りやすいです。仮に失敗して給料が下がっても、不動産での資産運用でカバー可能です。

不動産投資では「経営者」の立場になりますから、より俯瞰的な視野で仕事を見る目が養われます。これは、本業で経営者でないとしても大変に役に立つ経験となるでしょう。自分のこなしているタスクだけでなく、そのタスクを含めた「会社の事業の仕組み」を把握する習慣が身につくことで、仕事の生産性は上がるでしょう。

不動産投資のリスクと対策

不動産投資にもリスクがありますから、実際にお金を出す前にリスク内容と対策について知識を持っておくことが必要です。

たとえば、不動産投資の最大のリスクは投資分のリターンを得られず赤字を垂れ流し続けることです。具体的には、人が入居せず空室になってしまうと問題でしょう。空室リスクを避けるためには、都心のような大都市圏の物件に絞り込む、入居率の高い賃貸管理会社をパートナーに選ぶなどの対策を取るべきでしょう。

他にも、修繕費が積み重なることで「金食い虫」になってしまうケースも考えられます。建築物の寿命を延ばすためには、こまめな修繕が必要不可欠ですから、その点が考慮されていることを確認しないといけません。修繕積立金がどれくらい積み立てられているのか、あるいは管理会社の管理はどうなっているのかをチェックしましょう。

地震や火災などの災害リスクも重要な点です。特に中古物件の場合は、新耐震法が施行された1981年以降に建てられたものを選ぶようにしましょう。また、木造建築の密集地帯を避けることで巻き込まれるリスクを減らすことができます。

以上のように、不動産の価値を損なうようなリスクとその対処法を念頭に、投資する不動産選びを行う必要があります。その意味でも、物件や周辺地域を積極的に見て回ることが大事でしょう。

不動産投資に若いうちから取り組んで同期に差をつけよう

不動産投資に若いうちから取り組むことで、本業とは違う収入の柱を一つ形成することができます。また、「経営者」として俯瞰的な視点からお金の流れや人とのコミュニケーション、情報収集、意思決定などを行うので、他の同世代の人より早くビジネス体験を蓄積できます。

つまり、「時間」という資産が豊富にあるときから不動産投資を開始することで、「お金」「知識」「経験」という三つの資産を蓄積できるわけです。最近では、政府も「働き方改革」の一環として、会社員の副業を解禁する動きが出てきています。まずは情報収集から始めてみてはいかがでしょうか。


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