不動産投資のキャッシュポイントは家賃収入だけではない?

(写真=Good Mood/Shutterstock.com)

不動産投資はアパートやマンションの家賃収入を得る目的で行うものと思われがちですが、売却益も期待できます。不動産投資を成功させるためには賃料収支と売却損益を一括して把握することが大切です。

不動産収益はインカムゲインとキャピタルゲインの2種類

不動産投資の収益構造は株式と同じです。資産保有により得られる配当や家賃収入等のインカムゲインと資産売却益であるキャピタルゲインにより構成されます。

不動産投資のインカムゲインの大半は家賃収入です。このほか礼金、更新料、駐車場利用料、敷金(保証金)運用益などがあります。これらは賃貸契約さえ締結すれば、滞納が発生しない限り確実に入ってきます。

キャピタルゲインは、(将来予測も含め)保有不動産のインカムゲインが投資時点の水準を上回れば得られる筋合いです。月額20万円だったマンションの賃料を22万円に引き上げられる状況になれば、単純計算で10%のキャピタルゲインを期待できます。

株式取引と同様に投資段階でキャピタルゲインを正確に予測することは困難ですが、景気上昇や再開発プロジェクトの公表・進捗などから一気に保有不動産の価格が上昇することもあります。

2013年頃から不動産市況は上昇傾向を維持

国土交通省が毎年発表する地価公示では、2014年には東京23区の宅地が前年と比較して全ての区で大きく上昇し、また2017年の最新の発表も含めて、依然として上昇が続いています。特に東京オリンピック・パラリンピック後も東京臨海部は人口増が見込まれ、上昇が顕著です。

売買価格も2013年の中頃から上昇しています。野村不動産アーバンネットの調査によれば、2017年第1四半期の首都圏中古マンション価格は前期比プラス0.1パーセントでした、この結果、2013年第2四半期から3年3四半期連続して前期比プラスとなりました。住宅地価格も前期比プラス0.2パーセントで同様に2013年第2四半期から連続してプラス水準を維持しています。

住宅ローン金利も一段と低下しています。三井住友銀行の期間15年超20年以内の固定金利借入は、2013年4月の2.29パーセントから2017年4月には1.57パーセントまで下がっています。

日銀による金融緩和の拡大、2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けた公共投資・再開発の促進などから2013年以降の不動産市況は堅調に推移しています。こうした傾向は当面続くと予想されます。

不動産投資収益はインカムゲインとキャピタルゲインの合計で把握

インカムゲインは安定性の高い収益ですが、必ずしも机上の計算通りに確保できる訳ではありません。例えばアパートの平均入居率が90%で推移することを想定したものの、実際は80%にとどまることもあります。また賃料単価の引き下げを余儀なくされる可能性もあります。

一方で不動産の保有コストが計画値を大幅に下回ることは稀です。管理委託料、水道光熱費、補修・修繕費、清掃費などは変動幅が小さく、劇的に安くなることは期待できません。このため赤字体質が定着すれば黒字に戻すことはかなり難しくなります。

キャピタルゲイン(含み益)は景気変動とイベントにより生じます。とくに都心部の不動産は景気変動の影響を受けやすいため、景気低迷時に投資した不動産の価格上昇は大いに期待できます。

再開発、鉄道敷設・新駅設置、道路整備などのイベント発表・進捗は、当然ながら不動産価格の上昇要因となります。逆に環境問題や建物構造の瑕疵(手抜き工事など)が判明すれば、価格下落につながります。

不動産投資には必ず終わり(出口)があります。このため、投資期間を見据えた上でインカムゲインとキャピタルゲインを合わせた総合的な収益による黒字化戦略を描くことが重要です。

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