今注目されているトランクルーム投資の3つのメリットと失敗しないための方法

(画像=oka/stock.adobe.com)

トランクル―ムとは荷物を預けられる施設のことであり、自宅のスペースが狭く物を収納しきれない人などに対して需要があるサービスです。ビルやマンションなどの室内フロアの一部を貸し出すケースや、屋外に設置したコンテナを利用するケースなどさまざまなビジネスモデルがありますが、従来の賃貸運営を行う不動産投資と比較して参入の敷居の低さから注目を集めています。

本記事ではトランクルーム投資のメリットについて、失敗しないためのポイントを含め紹介します。

トランクルーム投資とは?

活用が難しい狭い土地などでも建設しやすいトランクルームは、住宅などを建設するには売り物にならない土地を活用する方法として知られています。住宅とは異なり、人が居住する目的で使用されるスペースではないため、初期費用や、管理の手間も従来の不動産投資と比較してかかりにくいです。

トランクルーム投資が近年注目される理由

トランクルーム投資が近年注目される理由は、自宅に加えた新たな収納スペースを求める需要に加えて、新型コロナウイルスの影響で新たなニーズが増加したからだと考えられます。例えば、テレワークが浸透し、オフィスを縮小する中小企業が増えたことを理由にトランクルームのような規模の収納スペースを求める企業が増えたことが挙げられます。

2020年のトランクルームの市場規模は、2008年と比較して2.4倍となる670億円となっており、2026年には1,000億円規模まで成長すると見込まれています。時代の変化と共に収納ニーズが生まれており、参入しやすく成長が見込める業界であることから多くの投資家が投資対象として注目しています。

トランクルーム投資の運営方法について

トランクルーム投資の運営方法は大きく分けて4つあります。

運営方法 内容
個人運営方式 業者を介さず自分で運営する
業務委託方式 設備の管理は自分で行い細かい業務を委託する
リースバック方式 建設したトランクルームの運営を業者に任せる
事業用定期借地方式 業者に対して自分の土地を貸す

基本的には業者にどれだけ実務を委託するかによって、管理の手間と投資収入の取り分が変化する仕組みです。個人運営方式では業者が介在しないため、運営の手間はかかりますが、利回りは高くなる傾向にあります。

一方で、業務委託方式では業者に依頼する業務が少ないため売上は大きく変化しにくいですが、リースバック方式のように運営を業者にすべて任せる場合は利益が大きく減少します。事業用定期借地方式は、業者と事業用定期借地契約を公正証書で結び土地を貸しだす方法であり、設定した借地期間の間、業者から一定の金額を受け取れます。

トランクルーム投資のメリット

トランクルーム投資のメリットは3つあります。

  • 初期費用を含めて低コストでの運用を期待できる
  • 利益が安定しやすい
  • 住宅を建てにくい遊休地も活用できる

それぞれ詳しく解説します。

初期費用を含めて低コストでの運用を期待できる

トランクルーム投資は屋内のビルなどを利用する場合と、屋外のコンテナを利用する場合でコストに差はあるものの初期費用とランニングコストがマンションやアパートなどの不動産と比較してかかりにくいので、コストが少ない分利回りを高められます。

人が住むことを前提としていないため、設備に関する投資は少なくなり、経年劣化もしにくいので修繕費も抑えられます。また、初期費用が少なければ融資を受けずに投資できる可能性も高くなるため金銭的な敷居も低いです。

利益が安定しやすい

個人や中小企業の収納スペースとして用いられるトランクルーム投資の売上は、小さなスペースを複数貸し出すことで成り立ちます。30の部屋にそれぞれ利用者がいるトランクルームがあったと仮定して、利用者が離れ、1室から一時的に収入が得られなくなったとしても29室分の賃料収入が得られます。一度軌道に乗れば、利用者が一時的に減少しても収入が安定しやすいのが特徴です。

住宅を建てにくい遊休地も活用できる

住宅を建てにくい狭い土地や、地形の悪い土地もトランクルームに使用するなら活用できる場合があります。使い道の少ない土地は、安く販売されていることも多いので、他の用途に使用するのは難しくてもトランクルーム投資に適した土地があれば、さらに初期費用を抑えられるでしょう。有効活用できていない遊休地を活用する選択になります。

トランクルーム投資のデメリット・リスク

一方で、トランクルーム投資には以下のようなデメリット・リスクが存在します。

  • 安定して利益が得られるまで時間がかかる
  • 競争率が激しい
  • 荷物の保管に関するトラブルの発生

それぞれ詳しく見ていきましょう。

安定して利益が得られるまで時間がかかる

トランクルーム投資は軌道に乗れば収入は安定しやすいですが、集客が難しく、満室になるまでに時間がかかる問題があります。1人ひとりから得られる賃料は少ないため、多くの人を集めるためには高い集客力と軌道に乗せるまでの時間が必要になります。短期的に利益が得られる方法ではないので、長期的な目線で収益を安定させる必要があるでしょう。

競争率が激しい

トランクルーム投資の集客が難しい理由には競争率の問題もあります。初期費用を含めた金銭的な敷居の低さから投資家が参入しやすい状況にあるため、近隣に集客力の高いトランクルームがある場合は思うように顧客を獲得できない可能性もあります。集客ビジネスに対して知識がない方が個人運営方式で始める場合は、利用者を集めにくいので注意が必要です。

荷物の保管に関するトラブルの発生

トランクルームで荷物を保管したことによる劣化や、盗難被害が発生することも考えられます。トラブルを避けるには利用者との契約前に保管条件を確認して、保管に適さない物に関して明確に説明をすることが重要です。盗難被害が発生すれば利用者からの信頼を損ねることにつながるので、セキュリティ対策を万全にする必要があります。

トランクルーム投資で失敗しないためには?

トランクルーム投資は、従来の不動産投資以上に集客が重要になります。集客力に自信がない場合は、業者に頼ることも必要です。また、トランクルームは住宅を建設できない土地にも建設できることをメリットに挙げましたが、どこに建設しても結果が出せるという意味ではありません。集客を考えるなら交通の便がよく、アクセスしやすい利便性のいい場所を選ぶことが重要になります。

また、立地から想定される客層も考えながらトランクルームの規模なども考える必要があります。例えば、単身世帯の利用者が多いと想定される地域で、賃料が高い規模の大きいトランクルームは持て余すので集客しにくいです。反対にファミリー層や企業が利用する場合、狭いトランクルームではスペースに不安があるため真っ先に候補から外されるでしょう。

トランクルーム投資を成功させるためのポイントは、いかに早く満室の状況を作り出すかです。普段の仕事から集客に関わるビジネスに携わっている方や、自身の能力を客観的に判断して必要であれば業者に任せられる方が向いているといえます。

トランクルーム投資の参入敷居は低いが難易度は高い

トランクルーム投資は、住宅を利用した不動産投資と比較して初期費用やランニングコストが抑えられるため金銭的な参入の敷居は低いですが、誰でも結果を出せる投資方法ではありません。

集客のノウハウが必要であることから、不動産投資を含める資産運用の知識があっても上手くいかない可能性もあります。近年では競争率が激しいトランクルーム投資は難易度が高いですが、住宅を建てることが難しい土地活用の選択肢として理解しておきましょう。

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