ワンルームマンション需要から投資価値を考える

(画像=T.okita/stock.adobe.com)

日本のサラリーマンは、現状でも貯蓄中心型の資産スタイルであることが指摘されています。この日本の貯蓄中心型の資産管理文化に対して、インフレなどに備えた分散型の資産管理が必要であると海外ではいわれています。そこで、リスクヘッジや老後の年金用のための投資先として、ワンルームマンション投資の需要の堅実さについてご紹介していきます。

ワンルームマンションの需要は、今後も安定的である

昨今、ワンルームマンション投資は事業サービスとしても首都圏でとても盛んになってきています。日本経済のなかでも事業領域としても発展してきています。確固たる需要を背景としている証拠であるといえるでしょう。

コロナ禍での賃貸需要の動き

2020年の緊急事態宣言から、日本はコロナ禍によって大きな経済的な影響を被りました。しかし、東京では、若者が地方から都内に移住してくる割合において、コロナ禍においても流出人口より流入人口のほうが上回っています。そのため、ワンルームマンションの需要の堅実さは維持し続けています。

都内に所在する大学や専門学校への進学者だけではなくて、年間を通じて18歳から25歳くらいまでの若年層が都内に移住してきている数が多くなっているのが現状です。この若年層がワンルームマンションの利用者になることが多いわけです。

家族世帯を中心に都心から50キロ圏内の地方も人気化 

2月に公表された住みたい街ランキング(首都圏・賃貸部門)では、大異変が起きました。主要な人気地域は、郊外の住み心地の良い地域に変化しており、1位・本厚木(神奈川県)、2位・大宮(埼玉県)、4位・八王子市(東京都)となっています。

郊外の低価格な賃貸住宅で、テレワークのために今までよりもひと部屋増やして生活するスタイルが増加しています。家族世帯を中心とする地方への移動トレンドは、都心から50キロ圏内に集中しています。一方でワンルーム利用者である若者層は、就職先が豊富にある都内に人気が集まる傾向が依然としてあることから、23区内を中心に人口が増えています。

2025年に東京の単独世帯は48%を超える予測も

東京都政策企画局の「2060年までの東京の人口・世帯数予測について」によると、2025年から2060年までの東京都の家族類型別世帯数の推移において、単独世帯は48%台で推移するとしています。世帯数は、2020年の691万世帯から2060年は620万世帯まで減少すると推測されています。

時間の経過とともに高齢者数も増えてくることに加えて若年層も流入してくることが予想されることから、ワンルームマンションの需要は堅調に維持されるとみられています。

<東京都の家族類型別世帯数の推移>

  単独世帯(割合) 全体の世帯数
1995年 189(38.2%) 495
2000年 219(40.8%) 537
2005年 244(42.4%) 575
2010年 293(45.9%) 638
2015年 316(47.2%) 669
2020年 331(47.9%) 691
2025年 339(48.2%) 703
2030年 343(48.4%) 708
2035年 346(48.9%) 708
2040年 339(48.5%) 699
2045年 332(48.3%) 687
2050年 323(48.1%) 671
2055年 313(48.3%) 648
2060年 300(48.4%) 620

※2020 年以降は東京都政策企画局による推計
※四捨五入しているため、内訳の合計が総数と一致しない場合がある
参照:東京都政策企画局「2060年までの東京の人口・世帯数予測について」をもとに編集部作成

非婚化・晩婚化・離別化・少子高齢化の時代 

女性の社会進出が進展するとともに、女性が独立的に非婚化・晩婚化に向かう傾向が見られています。さらに結婚した世帯でも、男女別姓などの独立化の文化もあって離別化も比較的に高い数値が続いています。つまりこの結果は、ワンルームマンションの需要にもつながると考えられるわけです。高齢者層では、夫婦世帯であっても死別している場合はワンルームに住む世帯もあります。

※未婚率とは結婚していない人の割合のこと
参照:国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」(2018(平成30)年推計)をもとに編集部作成

高齢者の増加

日本の場合には、2007年より高齢者人口が21%以上で推移しており、超高齢化社会になっています。2045年くらいから100歳時代に入るとの予測もあります。内閣府「令和2年版高齢社会白書(全体版)」によると、2040年には一人暮らしの者の65歳以上人口に占める割合が24%超になると予測されています。

<65歳以上の一人暮らしの者の動向>

引用:内閣府「令和2年版高齢社会白書(全体版)

ソロエコノミーの時代に

国立社会保障・人口問題研究所の予測によると、2040年には日本の全体の39.3%が単独世帯になるといわれています。東京では、2025年には、世帯数全体の48%が単独世帯になると予測されています。このような割合の高さから、単独世帯からの需要もあり、経済は単独世帯を重視した“ソロエコノミーの時代”が来るとも指摘されています。

このソロエコノミーは、広告代理店系の大手企業などで啓蒙活動が展開されています。今までにも、一人用鍋のスープが商品化されたこともあるように、このような時代には高齢者も若者も一人暮らしが快適になるような時代環境の変化が起こることも考えられます。

ワンルームマンション規制による変化

近年、東京23区ではワンルームマンションに関する規制が強化されてきており、この動向にも注目しておくことが必要です。規制の在り方はそれぞれ独立しており、条例と指導要領があります。ワンルームマンション規制の多くは、25平方メートル以上で10~15戸以上のワンルームマンションの建設の場合において、40平方メートル(~55平方メートル)以上の住戸を3分の1から2分の1の範囲で設置するものです。

この規制ができた理由には、「住民票を地方の実家に置く人が多くて税収が低い」「ごみ収集に関して、マナーが悪い」などのものが多くなっています。区の側では、「家族世帯に住んでもらいたい」という理由もあるようです。今後も規制が強化される可能性もあります。

1Kばかりでなくて1DKや2DKの投資用マンションとなるので選択肢の幅が広がるわけですが、このような規制が強まるとワンルーム需要が低下してしまう可能性もあります。一方で、40平方メートルのゆったりとした1DKにウォークインクロゼットが付いているタイプなども出てきており、女性に人気です。

今後の需給バランス・地価の高騰などのデメリットに配慮する

2020年は、コロナ禍によってワンルームマンションの着工戸数も約半分くらいまで低下しました。投資用ワンルームマンション事業は盛んで、今後も堅調に供給を続けてくとみられています。一方で都心部での建設用地の不足によって、都心部から少し離れたところでの着工が増えると予測されています。

首都圏でのマンションの平均価格も上昇傾向が続いており、オリンピック開催などでさらに上昇する可能性もあります。土地の公示では、神奈川・埼玉・千葉がここ10年間において横ばいであるのに対して、東京だけが約14%上昇しています。地価が高騰し続けることで、投資物件として収益性に悪影響があるかもしれないことが懸念されます。

参照:国土交通省「地価の公示価格」をもとに編集部作成

 

参照:国土交通省「地価の公示価格」をもとに編集部作成

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