生産緑地の2022年問題も影響なし! 都市型マンションの強みとは?

(画像=gui jun peng/Shutterstock.com)

生産緑地の指定解除が行われる2022年。農地から宅地への転用による住宅用地の相場下落が懸念されていますが、都市型マンションはほとんど影響を受けないと言われています。その理由は何でしょうか。

生産緑地の指定解除とは何か

生産緑地とは、最低30年間農地・緑地として土地を維持することを条件に、税制面の優遇を受けられる土地のことです。相続によって生産緑地を取得した場合に相続税の納税が猶予されたり、固定資産税額が一般農地並みに抑えられたりするなどのメリットがあります。

生産緑地は1992年に生産緑地法で定められ、30年間の満期を迎える2022年に指定解除が行われます。生産緑地は、都市計画法で「市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする」と定められており、市街化区域内にある農地もいずれ宅地化されることになっています。

2022年問題で相場下落の懸念も

2022年に一斉に生産緑地の解除が行われると、市区町村に買い取りを申請した農地が宅地に転用されることで、地価が下落することが予想されます。これが、「2022年問題」と言われる不動産市場の懸念材料です。

全国の生産緑地面積は約1万3,000ヘクタールですが、懸念されているのはそれらが東京都、大阪府、愛知県、埼玉県、千葉県、神奈川県といった都市部に多いことです。都市部で宅地の供給過多が起きると、不動産市場への影響は避けられないと見られています。

都市型マンションには影響しない

ところが、東京23区にある都市型マンションへの影響はないと言われています。その理由の1つが、生産緑地が郊外に集中していることです。したがって、駅歩10分以内の都市型マンションであれば、競合マンションが増加するリスクは低いと考えられるでしょう。

また、23区のすべてに生産緑地があるわけではありません。23区で生産緑地があるのは、11区(目黒、大田、世田谷、中野、杉並、北、板橋、練馬、足立、葛飾、江戸川)と全体の半分以下です。商業立地の港区、新宿区、渋谷区、中央区、千代田区には、生産緑地はありません。

生産緑地は郊外に多いため、一戸建てや郊外型マンションの価格には影響が出るかもしれませんが、どの区でも駅近のマンションへの影響は限定的と考えていいでしょう。

プラス材料としては、2017年に改正された「新生産緑地法」があります。それまでは生産緑地内に設置できるのは農業用施設に限られていましたが、この改正によって農作物を使った商品の製造、加工、販売のための施設を設置できるようになりました。農家レストランを経営することもできるため、「特定生産緑地」に指定された農家が経営を10年延長するケースも予想されます。

これによって、当初の予想より宅地への転用が少なくなるという見方もあります。

人口減社会にも強い都市型マンション

日本の人口はすでに減少トレンドに突入していますが、当面はゆるやかな人口増加が続く見込みの東京のマンション価格は、上昇が続いています。日本不動産研究所が公表した2019年12月の東京既存マンションの価格指数(2000年を100とした数値)を見ると、同年7月から12月までの6ヵ月間はすべて100%を超えて、前年比プラスで推移しています。

先高観が強まる東京圏のマンション価格ですが、2037年に予定されているリニア中央新幹線の全線開通(東京-名古屋-大阪間)まで、3大都市圏のマンション価格は上昇基調が続くと見られています。

2022年以降に予想される宅地価格の下落は、一部の地域にとどまりそうです。生産緑地の指定解除の影響を受けない都市型マンションの強みは、2022年が近づくにつれて一層注目されるでしょう。世界的に地政学リスクが高まる中で、高い資産価値を保つ都市型マンションを資産ポートフォリオに組み入れておくことは、有効なリスクヘッジと言えるのではないでしょうか。

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