どこまで学べばいい?不動産投資における副業と専業の違いについて

(画像=Brian A Jackson/Shutterstock.com)

不動産投資における関わり方はさまざまです。「仕事を辞めても良い」というほど、のめり込む人もいれば、節税効果に期待する程度として副業にしているという人もいます。また、現在は副業でも、いずれは専業大家になることを願っている人もいることでしょう。では、本業として不動産投資を行う人と、副業として行う人とではどのような違いがあるのでしょうか。本稿では、それぞれの傾向について説明します。

専業と副業ではどう違う?

不動産投資において専業と副業はどこが違うでしょうか。実は、資産そのものについてはそれほど大きな違いはないといえます。たとえば、自己資金が100万円程度であったとしても、それが専業であれ副業であれ、不動産投資を開始することに違いはありません。ただし、専業としてはローンのための銀行の審査は敷居が高くなります。

また、当面の生活費も確保しなければならないことは言うまでもありません。専業と副業の違いは、資金そのものよりも「投資家としてのマインドセット」「心構え」に違いがあるといえるでしょう。不動産投資は、投資の側面と経営の側面があります。しかし、事業として生活を切り盛りしながら運営していくものと、サラリーマンという安定した収入を得ながら不動産投資をするのとでは、見えてくる世界もおのずと変わります。

たとえば、専業であれば空室リスクなどにも徹底した配慮が求められることでしょう。もし空室が続けば、無収入の中、その分だけ自腹でローンを返済しなければなりません。そのようなリスクを考慮すると、自然と立地や交通アクセス、住民の質などを見る目も変わってくるといえるでしょう。

専業は苦しい道のりを自然と選ぶ

専業で不動産投資を行うということは、「不動産投資が万一失敗したら生活していけなくなる」ということです。そのため、専業の人たちは知識や情報収集に余念がありません。不動産投資において学ぶべき知識は、おおむね3つに分けられます。

・不動産
・金融
・税金

このうち、不動産投資を専業にしようと願う人の中には、FPや宅建の資格を保持しようとする人も珍しくありません。彼らはもちろん、不動産業者や管理会社と付き合いがあり、彼らの助力を得て二人三脚で不動産投資を行います。そのため、不動産投資を行うにあたり、別にFPや宅建を持っている必要はないのです。

しかし、万一、不動産業者や管理会社が手を貸してくれなかったとしても、最終的にはすべて自分で手続きや物件の維持・管理が行える程度にまで知識を蓄えようとする面があります。

副業は「おいしいとこ」取り

一方、「会社員などをしながら副業で不動産投資を行おう」という人はそこまで自分を追い込む必要はありません。不動産投資の中には、もともと良い物件を購入したり、多少老朽化した物件をリフォームして価値ある物件に引き上げたりすることで売却益を得る方法があります。このほか、所得税の還付などの節税効果を狙って不動産を購入し、20~30年という単位でコツコツとローンを返していく人もいるでしょう。

いずれの手段を選ぶにせよ、副業で不動産投資を行う場合、良い不動産会社を選ぶことができれば、後はそれほど苦労することはありません。なぜなら、定期的な収入がある以上、ローンの審査もそれほど厳しくはなく、いざ物件を購入した後も管理会社に丸投げにしておけば、後は管理会社が維持管理をきちんとしてくれるからです。

もちろん、売却を行う際には税金などの知識を含めた出口戦略も必要とはなりますが、専業で不動産投資を行うよりも楽に運営ができる可能性は高いでしょう。

経験を積んでから専業になる手段も

不動産投資がある程度うまくゆき、軌道にのってきた場合、サラリーマンでは一生稼げない金額を悠々と得ることも不可能ではありません。最初のうちは副業として不動産投資を行い、経験を積んで慣れてきたら専業に切り替えるということも頭の片隅に置いておいて損はないでしょう。

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